Haverá janela de emissões para FIIs em 2026?

Ainda na rebarba de 2025 — um ano que, apesar de ter sido recorde em volume de captações, teve esse número inflado majoritariamente por operações de troca de cotas, reorganizações patrimoniais e aportes via imóveis diretamente integralizados nos FIIs, e não exatamente por dinheiro novo entrando no sistema — o sentimento dos gestores segue tudo, menos otimista.

O humor para novas emissões é tão baixo que, ao comentar recentemente com um gestor de uma grande casa sobre a possibilidade de uma janela de captação até julho, recebi como resposta uma gargalhada alta. Daquelas que deixam claro que, para ele, a ideia soava quase como uma piada. Só ele riu.

Ainda assim, sigo com a minha visão: não é um cenário de terra arrasada, mas certamente é um mercado que exigirá mais seletividade, criatividade e, principalmente, humildade.

Vejo espaço, sim, para emissões no primeiro semestre de 2026, especialmente em três grupos bem específicos:

• Novos Fundos cetipados, sem a necessidade de uma cota patrimonial menor que a de mercado;
• Novos Fundos “amortizáveis” de papel, que conseguem dialogar melhor com o investidor em um ambiente de juros elevados;
• E alguns poucos fundos que consigam, de fato, tirar o nariz da água, isto é, voltar a negociar com cota a mercado acima da cota patrimonial.

Para esses, existe uma janela possível ainda no primeiro semestre. E, curiosamente, o calendário pode ajudar: a depender do desempenho da Seleção na Copa do Mundo (EUA/México/Canadá), não seria exagero imaginar um clima de euforia temporária, que historicamente já se mostrou capaz de destravar apetite por risco no Brasil. Nesse cenário, uma janela até o final de julho não é descartável.

Além disso, a probabilidade de algum corte de juros nas próximas reuniões do COPOM, ainda que marginal, combinada com a postergação natural do debate eleitoral mais agressivo para o pós-Copa, pode criar um pano de fundo um pouco mais favorável. Soma-se a isso um fator importante: o bolso da pessoa física começa, lentamente, a olhar novamente para os FIIs, seja por cansaço da renda fixa tradicional, seja pela busca de renda recorrente em um ambiente ainda inflacionário.

Nada exuberante. Mas suficiente para movimentar o jogo.

Impactos da “Carbono Oculto” e da “Compliance Zero”

Não dá para falar de 2026 sem encarar de frente os desdobramentos das investigações envolvendo REAG, Master, BRB, Fictor e outros casos que ainda estão se desdobrando. É inegável que podem surgir, ao longo do caminho, FIIs, CRIs e SPEs direta ou indiretamente envolvidos nesses episódios.

Isso gera ruído, insegurança e — inevitavelmente — uma retração adicional de curto prazo. Mas há um ponto positivo, e ele não é trivial.

Tenho percebido que a pessoa física conseguiu, dessa vez, separar o joio do trigo. Diferentemente de outros momentos do mercado, não vejo um movimento forte de “criminalização” do produto em si. FIIs e CRIs não parecem estar sendo tratados como ativos “amaldiçoados” — como ocorreu com os FIDCs após o escândalo da Silverado.

Na minha leitura, isso se explica basicamente por dois fatores: Grande parte das pessoas físicas estava exposta a instrumentos com garantia do FGC. Embora muitos devam sofrer redução de rentabilidade, a percepção é de que não haverá perda de principal. Isso muda completamente o psicológico do investidor.

Os instrumentos financeiros envolvidos, ao que tudo indica, foram utilizados majoritariamente em estruturas entre partes institucionais, como veículos de engenharia financeira para supostos esquemas específicos. As pessoas físicas ficaram relativamente “fora do circuito”, o que reduziu a sensação de que foram enganadas ou vítimas diretas.