Reforma poderá aumentar carga de transações imobiliárias

29 de abril de 2025 às 19h13

Uma das mudanças trazidas pela Reforma Tributária é o aumento da base de arrecadação: os novos tributos criados passarão a alcançar operações que antes não eram alcançadas. É o caso das transações imobiliárias realizada por empresas, sobre a qual incidirá o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). É possível que esse aumento resulte também em uma elevação da carga tributária, mas o resultado final só será conhecido quando a regulamentação estiver completa.

“A reforma traz a perspectiva de aumento da carga tributária sobre o setor imobiliário, especialmente pela incidência do IBS e da CBS sobre operações antes não alcançadas. No entanto, como as alíquotas nominais ainda não foram definidas e o modelo prevê apropriação de créditos sobre bens e serviços adquiridos na cadeia, o impacto efetivo dependerá da forma como esses elementos serão equacionados”, avaliam Michel Siqueira Batista e Caio Malpighi, sócio e associado do Vieira Rezende Advogados.

Hoje, quando uma empresa vende um imóvel, ela paga IRPJ, CSLL, além do Pis e da Cofins, cujas alíquotas variam conforme o regime tributário adotado e a natureza da atividade. Mas há isenção do pagamento dos tributos quando a o imóvel faz parte da carteira de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ou Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio (Fiagro), observados alguns requisitos legais.

Com a Reforma Tributária (EC 132/23), a tributação alcançará não apenas a esfera federal (por meio da CBS, que substituirá os outros 4 impostos federais), mas também estadual e municipal. Hoje, não incidem o ICMS e nem o ISS quando há venda de imóveis por empresas. Mas essas operações passarão a ser tributadas também pelo IBS (imposto de competência estadual e municipal, que entrará no lugar do ICMS e do ISS). “Com a criação do IBS e da CBS, a tributação da alienação de imóveis passa a ser a regra”, explicam Batista e Malpighi.

O que prevê a LC 214/25

Os advogados do Vieira Rezende explicam que a Lei Complementar nº 214/2025 (LC 214/25) prevê regimes específicos voltados à mitigação da carga tributária sobre as vendas de imóveis, tais como os redutores de base de cálculo aplicáveis ao IBS e à CBS, como o redutor de ajuste — que simula um crédito presumido com base no custo de aquisição do imóvel, incluindo valores como ITBI e contrapartidas urbanísticas — e o redutor social, que permite abatimentos fixos sobre o valor da venda em determinadas condições. “Além disso, as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações imobiliárias contam com reduções que variam de 50% a 70%, a depender da natureza da operação, conferindo certo tratamento diferenciado ao setor.”

Quando aos FIIs e Fiagros, a situação ainda está indefinida. No texto original da LC 214/25, quando esses fundos fizessem transações imobiliárias ou alugassem os imóveis, não seriam contribuintes. Mas vetos presidenciais mudaram essa situação. O mercado financeiro e de capitais reagiu à medida, e o governo apresentou proposta legislativa visando restabelecer a isenção dessas atividades em relação ao IBS e à CBS. O projeto aguarda análise pelo Congresso Nacional.

Outra questão que levanta discussão é a (in) constitucionalidade da incidência do IBS e da CBS sobre a venda de imóveis. Isso porque a Constituição Federal já atribui aos municípios a competência exclusiva para instituir o ITBI, imposto que incide sobre a venda de imóveis. “Assim, ao prever a incidência do IBS e da CBS sobre operações da mesma natureza, a legislação federal poderia estar violando essa delimitação constitucional de competências.” Mas também há argumentos no sentido da constitucionalidade. Na entrevista abaixo, Batista e Malpighi detalham a questão.

- Atualmente, quais impostos incidem sobre a venda de imóveis?

Michel Siqueira Batista e Caio Malpighi: Atualmente, a tributação incidente sobre a venda de imóveis varia conforme a natureza do titular. No caso de pessoa física, a operação está sujeita à incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, calculado sobre a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição do imóvel, ajustado por eventuais benfeitorias e encargos. As alíquotas aplicáveis são progressivas, variando de 15% a 22,5%, conforme o montante do ganho apurado. Há, contudo, hipóteses específicas de isenção, como nos casos de venda de único imóvel por valor de até R$ 440 mil (desde que o contribuinte não tenha realizado outra alienação nos últimos cinco anos) ou quando o produto da venda for integralmente destinado à aquisição de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias. Há ainda percentuais de redução do ganho tributável conforme a data de aquisição do imóvel.

Por outro lado, quando a venda é realizada por pessoa jurídica, o resultado da operação compõe a base de cálculo do IRPJ e da CSLL, além do Pis e da Cofins, conforme o regime tributário adotado e a natureza da atividade. No lucro real, aplica-se IRPJ à alíquota de 15%, com adicional de 10% sobre a parcela do lucro que exceder o limite legal, e CSLL à alíquota de 9%, totalizando 34% sobre o ganho. Caso a receita seja operacional, há ainda incidência de Pis e Cofins no regime não cumulativo, às alíquotas nominais de 1,65% e 7,6%, com direito a créditos.

Já no lucro presumido, se a pessoa jurídica tiver como atividade a compra e venda de imóveis e o bem alienado estiver registrado no ativo circulante, presume-se margem de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, resultando em carga efetiva de até 3,08%, somada ao Pis e à Cofins no regime cumulativo, com alíquotas nominais de 0,65% e 3%, totalizando cerca de 6,73% sobre a receita.

Por fim, é importante destacar que, no caso de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) e Fundos de Investimento nas Cadeias Produtivas do Agronegócio (Fiagro), a alienação de imóveis integrantes da carteira do fundo, desde que observados os requisitos legais, não está sujeita à tributação acima mencionada.

- A Reforma Tributária (EC 132/23 e LC 214/25) altera a incidência de impostos referentes à venda de imóveis?

Michel Siqueira Batista e Caio Malpighi: A Reforma Tributária introduzida pela EC nº 132/2023 e regulamentada pela LC nº 214/2025 institui o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), em substituição ao ICMS e ao ISS, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), em substituição ao Pis e à Cofins. Uma das principais mudanças é a ampliação da base de incidência desses tributos, que passam a alcançar expressamente a venda de imóveis por pessoas jurídicas — o que, no sistema atual, não é a regra. Hoje, a venda de imóveis por empresas está sujeita a Pis e Cofins, mas não é alcançada nem pelo ICMS nem pelo ISS. Com a criação do IBS e da CBS, a tributação da alienação de imóveis passa a ser a regra.

A LC nº 214/2025 prevê regimes específicos voltados à mitigação da carga tributária sobre essas operações. Entre eles, destacam-se os redutores de base de cálculo aplicáveis ao IBS e à CBS, como o redutor de ajuste — que simula um crédito presumido com base no custo de aquisição do imóvel, incluindo valores como ITBI e contrapartidas urbanísticas — e o redutor social, que permite abatimentos fixos sobre o valor da venda em determinadas condições. Além disso, as alíquotas do IBS e da CBS aplicáveis às operações imobiliárias contam com reduções que variam de 50% a 70%, a depender da natureza da operação, conferindo certo tratamento diferenciado ao setor.

A LC nº 214/2025 também prevê a possibilidade de incidência de IBS e CBS sobre operações com imóveis realizadas por FIIs e Fiagros, como locação e venda. Embora o texto original excluísse esses fundos da condição de contribuintes, vetos presidenciais reverteram essa previsão, gerando potenciais impactos sobre a rentabilidade das carteiras. Diante da repercussão negativa junto ao mercado financeiro e de capitais, o governo apresentou proposta legislativa visando restabelecer a isenção dessas atividades em relação ao IBS e à CBS. O projeto aguarda análise pelo Congresso Nacional.

- Qual é o impacto esperado das mudanças sobre o setor imobiliário?

Michel Siqueira Batista e Caio Malpighi: A reforma traz a perspectiva de aumento da carga tributária sobre o setor imobiliário, especialmente pela incidência do IBS e da CBS sobre operações antes não alcançadas. No entanto, como as alíquotas nominais ainda não foram definidas e o modelo prevê apropriação de créditos sobre bens e serviços adquiridos na cadeia, o impacto efetivo dependerá da forma como esses elementos serão equacionados.

- Alguns consideram que a cobrança de IBS e CBS sobre a venda de imóveis é inconstitucional e excessiva. Qual é a sua visão sobre o assunto?

Michel Siqueira Batista e Caio Malpighi: Existe atualmente um debate relevante sobre a possível inconstitucionalidade da incidência do IBS e da CBS sobre a venda de imóveis. O argumento central é que a Constituição Federal já atribui aos municípios a competência exclusiva para instituir o ITBI, imposto que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis. Assim, ao prever a incidência do IBS e da CBS sobre operações da mesma natureza, a legislação federal poderia estar violando essa delimitação constitucional de competências. Além disso, a cumulatividade dos três tributos — ITBI, IBS e CBS — pode resultar em um aumento expressivo da carga tributária sobre o setor imobiliário, o que, dependendo das alíquotas efetivas, poderia configurar efeito confiscatório, vedado pelo texto constitucional.

Por outro lado, é possível argumentar que o IBS e a CBS teriam, em tese, base de cálculo distinta da do ITBI, por serem tributos sobre o consumo com apuração não cumulativa, permitindo a apropriação de créditos sobre bens, serviços e direitos contratados na etapa anterior. A própria LC nº 214/2025 prevê redutores específicos para operações com imóveis, incluindo a dedução do ITBI já recolhido no redutor de ajuste, além da concessão de crédito presumido em determinadas situações — mecanismos que podem ser utilizados para rebater a tese de sobreposição tributária.

Outro argumento frequentemente utilizado em defesa da incidência do IBS e da CBS sobre operações imobiliárias é que, em países que adotam o modelo de IVA, é comum que a venda e a locação de imóveis estejam incluídas na base de incidência. No entanto, a maioria desses países não adota um sistema federativo com repartição rígida e exclusiva de competências tributárias entre diferentes níveis de governo, como ocorre no Brasil. Por isso, o argumento fundado na violação da competência municipal, no caso do ITBI, possui fundamento jurídico consistente e merece atenção no exame da constitucionalidade da medida.