Discussões sobre o ITBI podem se perpetuar

02 de julho de 2024 às 19h03

A intenção da proposta de regulamentação da Reforma Tributária é boa, mas pode conduzir a resultados indesejados: a perpetuação de questionamentos dos contribuintes sobre o momento em que devem pagar o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). O Projeto de Lei Complementar 108/24 (PLP 108/24) pretende uniformizar o tratamento que os municípios dão ao imposto e estipula que ele deve ser pago quando forem firmados os contratos de compra e venda dos imóveis, mas está em discordância com recentes decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que consideram que o momento em que o ITBI deve ser pago é o do registro no cartório de imóveis.

“Embora as mudanças propostas tenham o objetivo de estabilizar diferenças de interpretação e legislações municipais diversas sobre o momento correto para o recolhimento do tributo, as novas disposições conflitam com as decisões do STF e do STJ já proferidas sobre o tema. Segundo os tribunais superiores, o fato gerador do ITBI se realizaria apenas a partir da realização da transferência da propriedade imobiliária, que seria no momento do registro no cartório de imóveis”, afirma Fernanda Rizzo, associada do Vieira Rezende Advogados.

Thiago Braichi e Marina Guimarães, sócio e associada do Freitas Ferraz Advogados, consideram que, embora o esforço para esclarecer o momento de recolhimento do tributo e a sua base de cálculo sejam positivos, a atual redação do PLP 108/24 ainda pode levar a discussões similares às atuais. “Por exemplo, quanto ao artigo 35-A que estabelece o momento do pagamento do ITBI, ainda pode haver discussões quanto à definição do termo “celebração do ato” que poderia ser interpretado como uma simples promessa de compra e venda. Dessa forma, não estaria resolvida a questão para os contribuintes”. Isso porque o referido artigo dispõe que o fato gerador do imposto ocorre “no momento da celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel ou do direito real sobre bem imóvel.” Para Braichi e Guimarães, essa redação a princípio parece estabelecer que o tributo incide na assinatura de um contrato pela transferência, e não no registro em cartório, mas pode haver discussões sobre a definição do termo “celebração do ato”, que ainda pode ser lido como uma simples promessa de compra e venda do imóvel.

Efeitos sobre os fundos imobiliários

Rizzo considera que, se a redação do projeto de lei for mantida como está, haverá um impacto considerável sobre os fundos imobiliários: “É bastante comum que os fundos celebrem compromissos de compra e venda que não seguem adiante com a aquisição da propriedade, por uma série de fatores estabelecidos como condições precedentes. Se aprovado o projeto de lei, os recursos serão dispendidos para o pagamento do tributo antecipadamente, e será necessária a adoção da morosa via da restituição para a devolução do tributo pago.”

A base de cálculo do ITBI, segundo o PLP 108/24

Outro tópico relevante do PLP 108/24 diz respeito à base de cálculo do ITBI. Atualmente, a maioria dos municípios estipula que a base é dada pelo valor venal do imóvel (estimativa do valor de mercado, feita pelo município) ou o valor da transação, o que for maior. O PLP 108/24 torna essa sistemática obrigatória para todos. Mas, para tentar reduzir os conflitos hoje existentes sobre a forma de se estabelecer o valor de referência, o projeto prevê que uma lei municipal deverá fixar a metodologia para estimar o valor de mercado dos imóveis, levando em consideração análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, além da localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção e outros requisitos técnicos. “Assim, estaria formalmente autorizada a utilização da tabela de referência pelos municípios, o que é atualmente objeto de litígio entre os contribuintes e o fisco”, afirma Rizzo.

Na entrevista abaixo, Braichi, Guimarães e Rizzo explicam como o ITBI é cobrado hoje e o que pode mudar, de acordo com o PLP 108/24.

- Atualmente, quando os contribuintes devem pagar o ITBI e qual é a base de cálculo do imposto?

Thiago Braichi e Marina Guimarães: O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado sobre a transmissão de propriedades imobiliárias, ou seja, em operações como compra e venda, doação e permuta. A incidência do ITBI tem sido historicamente controversa devido às diferentes interpretações do conceito constitucional de “transmissão”. A data de pagamento do ITBI varia de acordo com a legislação de cada município, mas ele é usualmente devido antes da formalização do registro da transação imobiliária perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Muitas prefeituras argumentam que o imposto deve incidir no momento da assinatura do compromisso de compra e venda, levando os cartórios a exigirem o pagamento antecipado por receio de responsabilidade tributária conforme o artigo 134, VI do Código Tributário Nacional (CTN). Por outro lado, em algumas localidades exige-se o pagamento na celebração do ato oneroso no momento do efetivo registro nos cartórios. Assim, não havia um padrão específico a ser seguido.

A base de cálculo do ITBI também é estabelecida pelas leis municipais, mas geralmente é identificada como o valor venal do imóvel ou o valor da transação, o que for maior. O valor venal é considerado uma estimativa do valor de mercado do imóvel feita pelo município. Por fim, as alíquotas do ITBI também variam de acordo com a legislação de cada município.

Fernanda Rizzo: Atualmente, os contribuintes recolhem o ITBI no momento da entrada do pedido de registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel, uma vez que os cartórios exigem a comprovação do pagamento para a efetivação do registro. O ITBI tem como base de cálculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, assim entendido o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado em condições normais de mercado para compra e venda à vista. No entanto, como seria praticamente impossível estabelecer e fiscalizar o valor real negociado em todas as transações realizadas, os municípios costumam estabelecer um valor venal de referência, de modo a aplicar a base de cálculo de acordo com o maior valor entre o valor de transação e o valor venal de referência.

- O que será mudado com a regulamentação da Reforma Tributária?

Thiago Braichi e Marina Guimarães: Embora ainda esteja em discussão, um dos Projetos de Lei Complementar para regulamentação da Reforma Tributária prevê alterações relevantes para a incidência e cobrança do ITBI. Na tentativa de resolver as dúvidas quanto à cobrança do tributo, o Projeto de Lei Complementar nº 108/2024 preparado pelo Poder Executivo, inclui uma disposição específica (artigo 190) que modifica o Código Tributário Nacional ao introduzir o artigo 35-A:

“Art. 35-A. Considera-se ocorrido o fato gerador do imposto no momento da celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel ou do direito real sobre bem imóvel.”

A princípio, a redação parece estabelecer que o tributo incide na assinatura de um contrato pela transferência, e não no registro em cartório da mudança de propriedade. No entanto, ainda pode haver discussões quanto a definição do termo “celebração do ato” que ainda pode ser lido como uma simples promessa de compra e venda.

Por sua vez, a base de cálculo (trazida no artigo 38-A) será o maior valor entre o valor de referência (a ser estipulado legalmente) e o valor da transmissão do bem. No caso do valor de referência, a norma determina que ele será estabelecido por lei municipal, utilizando uma metodologia específica para estimar o valor de mercado dos imóveis. Isso incluirá uma análise dos preços praticados no mercado imobiliário, informações fornecidas pelos serviços registrais e notariais, além de considerar a localização, tipo, finalidade, data, padrão e área de construção, dentre outros requisitos técnicos.

Fernanda Rizzo: O segundo projeto de lei que pretende regulamentar a chamada Reforma Tributária de tributos sobre o consumo altera o momento da incidência do tributo. A nova proposta é no sentido de que o momento de tributação passará a ser o da celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel, o que poderia ser interpretado como a data do contrato, e não mais o momento do efetivo registro no cartório de imóveis.

Há mudanças também em relação à base de cálculo. Esta continuaria sendo o valor venal, mas nesse conceito será considerado o valor de referência ou o valor da transmissão – o que for maior, na linha do que vem sendo praticado pelos municípios. Na tentativa de diminuir os conflitos sobre a forma de estabelecimento do valor de referência, a norma prevê a necessidade de estabelecimento via lei municipal, por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, com análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, além da localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção e outros requisitos técnicos. Assim, estaria formalmente autorizada a utilização da tabela de referência pelos municípios, o que é atualmente objeto de litígio entre os contribuintes e o fisco.

- As mudanças estão em linha com decisões do STF e do STJ sobre o momento de recolhimento do tributo?

Fernanda Rizzo: Embora as mudanças propostas tenham o objetivo de estabilizar diferenças de interpretação e legislações municipais diversas sobre o momento correto para o recolhimento do tributo, as novas disposições conflitam com as decisões do STF e do STJ já proferidas sobre o tema. Segundo os tribunais superiores, o fato gerador do ITBI se realizaria apenas a partir da realização da transferência da propriedade imobiliária, que seria no momento do registro no cartório de imóveis. Vale dizer: se o contrato é celebrado em janeiro e o registro no ofício competente em março, em março é que se considera ocorrido o fato gerador.

- Qual é a sua avaliação sobre a mudança? Quais devem ser os seus impactos?

Thiago Braichi e Marina Guimarães: Embora o texto ainda possa passar por alterações, entendemos que o esforço de esclarecer o momento de recolhimento do tributo e a base de cálculo para sua incidência são positivos. Entretanto, a atual redação do Projeto de Lei Complementar nº 108/2024 ainda pode levar a discussões similares às atuais.

Por exemplo, quanto ao artigo 35-A que estabelece o momento do pagamento do ITBI, ainda pode haver discussões quanto à definição do termo “celebração do ato” que poderia ser interpretado como uma simples promessa de compra e venda. Dessa forma, não estaria resolvida a questão para os contribuintes. Sendo assim, é necessário acompanhar a tramitação deste e dos outros projetos de lei para avaliar os impactos da regulamentação da Reforma Tributária no âmbito de negociação de imóveis.

Fernanda Rizzo: A mudança, embora imbuída de uma boa intenção, a nosso ver, não resolve a controvérsia sobre o momento da tributação do ITBI. Isso porque a tributação no momento da celebração do contrato conflitaria com o aspecto material constitucional do tributo, que é a transmissão da propriedade, e com o Código Civil, que dispõe que a transmissão só se perfectibiliza com a transcrição (registro) do bem no cartório. O ideal seria que a nova legislação se alinhasse à já pacificada jurisprudência no sentido de que o momento da tributação é a celebração do ato de registro.

Além disso, a alteração poderá gerar um impacto negativo em relação aos negócios não concretizados. Os fundos imobiliários serão bastante impactados. É bastante comum que os fundos celebrem compromissos de compra e venda que não seguem adiante com a aquisição da propriedade, por uma série de fatores estabelecidos como condições precedentes. Se aprovado o projeto de lei, os recursos serão dispendidos para o pagamento do tributo antecipadamente, e será necessária a adoção da morosa via da restituição para a devolução do tributo pago.

Nesse sentido, merece atenção a proposta de regulamentação quanto à alteração do momento de pagamento do tributo, sendo esta a oportunidade ideal para o seu ajuste, evitando-se que as discussões sobre o momento do pagamento do ITBI se perpetuem.