Cy Capital mira ser casa multissetorial no imobiliário e planeja fundo de data centers e lajes corporativas

Amanda Meneses

28 de janeiro de 2026 às às 12h00

Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital

Criada sob o guarda-chuva de uma grande incorporadora, a Cy Capital surgiu em 2021 sob a liderança de três sócios com experiência no segmento imobiliário raiz. Hoje com quase R$ 4 bilhões sob gestão, a intenção é se tornar uma casa multissetorial dentro do imobiliário, com um crescimento de 30% a 40% do AuM por ano. “Costumamos não colocar muito um número, uma meta, até porque isso pode, de certa forma, conflitar um pouco entre querer crescer sem ter, de fato, as teses importantes para crescer. Mas acho que se pegarmos o crescimento que tivemos quando começamos de fato, em 2022, até agora, estamos com quase R$ 4 bilhões sob gestão, e queremos, no mínimo, continuar esse mesmo pace e talvez até superar um pouco esse crescimento”, conta Bruno Ackermann, sócio e head de logística da Cy Capital. Em entrevista ao Além do Capital, o executivo falou sobre os desafios no início da gestora, quando os sócios tinham dificuldade em “entrar nesse mundo de captação de recurso”, visto o background em execução dos empreendimentos, e a visão de “não depender do capital da Cyrela”, além dos planos para a casa, que vê chance de um bom ano para os Fundos Imobiliários (FIIs), desde que mantidas as condições de temperatura e pressão, e planeja novos produtos. “Estamos sempre olhando novas teses. Tem duas, eu diria, em que estamos colocando bastante energia: data center e também a parte de lajes corporativas. Essas duas, acho que a gente já vem estudando por um tempo e estamos cada vez mais próximos de ter um fundo dedicado a elas”. Acompanhe:

Bruno, como foi sua trajetória profissional até chegar à Cy Capital?

Iniciei minha carreira em 2005, quando me formei em engenharia civil. Tive uma pequena passagem pelo mundo da engenharia, de fato, e, na sequência, fui para um programa de trainee da Cyrela, no setor de empreendimentos corporativos, mas numa posição de análise financeira dos empreendimentos. Naquela época, a Cyrela tinha uma área de prédios corporativos relativamente grande já. Nessa área, também tinham alguns shopping centers dos quais fazíamos a gestão, de propriedade da Cyrela. Estavam começando os investimentos na área de galpão logístico, que, naquela época, meados de 2006, 2007, era ainda uma classe de ativo menos expressiva, um mercado ainda um pouco profissional. Começamos a estudar esse mercado para fazer investimento via Cyrela, e acabamos cruzando com um grupo grande, AMB na época, empresa americana, uma das maiores do mundo em galpão logístico, hoje Prologis. E fizemos uma JV com eles, 50%-50%, para onde fui alocado no início da carreira, onde comecei a conhecer mais desse mundo de galpão logístico. Começamos a entender o mercado de logística no Brasil, como seriam feitos esses investimentos. Era um mercado que ficava na mão de famílias, não tinha empresas profissionais grandes fazendo tudo isso. Fiquei 10 anos lá, e em 2018, a Prologis decidiu fazer uma proposta para comprar os 50% da Cyrela, e com essa venda, houve mudança na gestão. Resolvi sair e tive uma passagem primeiro pela Barzel, uma gestora pequena, mas com foco também no mercado imobiliário, junto a outro diretor da Cyrela. Após três anos lá, recebi um convite para desenvolver a área de galpões na Brookfield, em 2018. Em 2021, a Cyrela voltou a ter interesse em desenvolver uma área ou uma empresa separada que investisse em galpão logístico, com a carreira longa que tive lá, me convidaram para montar a Cy Capital, que seria a nova plataforma da incorporadora para fazer investimentos nesse mercado.

A Cy Capital foi criada para gerir recursos próprios da Cyrela e de terceiros. Hoje, focam em logística, desenvolvimento residencial e crédito imobiliário. Era esta a ideia original ou foi uma evolução natural?

Em 2021, comecei a Cy Capital, a gestora. Não fizemos isso debaixo da própria Cyrela porque a ideia era poder criar fundos imobiliários, fazer gestão de capital de terceiros também, não só usar o balanço da própria Cyrela. Então, criamos a gestora, que tem os seus investidores, seus fundos imobiliários. Mas o foco, no final, e uma das nossas verticais, é o desenvolvimento de galpões logísticos para locação. Basicamente, mais do que venho fazendo desde 2008 com a Prologis. Acho que a única diferença agora é que fazemos com capital de terceiros via veículos como fundo imobiliário.

Sempre quisemos começar por esses setores em que temos mais expertise e sabíamos que, se conseguíssemos, tanto a parte de logístico industrial quanto a parte de residencial agregariam bastante valor. Temos o residencial, o crédito e também a parte de incorporação e desenvolvimento. Foi o planejado e era natural ao mesmo tempo, porque o nosso background [dos sócios] sou eu na logística, e o Guga e o Danny no residencial, um em crédito e o outro mais em equity, que é o investimento, então era o plano. Mas a ideia é ter várias outras verticais. Sempre temos procurado crescer.

A Cy Capital foi lançada em 2021. Como foi a trajetória até aqui e qual foi o ponto de inflexão mais importante no início da gestora?

Como gestora, sempre tivemos a mentalidade de depender o mínimo possível do capital da Cyrela, e esse era um pouco do nosso combinado com eles. Ela disponibilizou um certo capital para os primeiros fundos, mas a ideia era captar com outros investidores, e que cada vez mais seu capital fosse menos significativo aqui. Acho que nosso primeiro desafio foi entrar nesse mundo de captação de recurso, já que o nosso background, em geral, dos sócios, do time, sempre foi muito mais focado na execução, de fato, dos empreendimentos, em busca de oportunidade, desenvolvimento, construção. Mas a parte de buscar recursos para isso era uma mais desafiadora para nós.

Quais os principais marcos na história da casa e o que eles trouxeram para a Cy Capital?

O primeiro marco, de passo importante para a gestora, foi quando captamos o primeiro fundo de logística, R$ 450 milhões, mais ou menos. Foi muito do “boca a boca”. Fizemos milhares de reuniões para diversos investidores e, no final, tivemos sucesso nessa captação. A segunda pernada foi quando saímos para captar o segundo fundo de logística.

Terminamos de captar o primeiro e já tínhamos investido, e quando fomos em busca do segundo, esbarramos no GIC, super investidor institucional, um dos fundos soberanos de Singapura. Isso foi muito importante e eles acabaram ancorando esse nosso segundo fundo em quase 70% do capital. Também foi ótimo, porque, de certa forma, foi uma mudança de patamar. Saímos de um fundo mais pulverizado para um fundo bem maior, esse segundo, de R$ 850 milhões, quase o dobro, e com um investidor institucional grande. Estou falando de logística, no entanto, acho que em crédito também tivemos nossos desafios para captação, mas crédito é uma captação mais no varejo, então é uma oferta pública que envolve os bancos. É um jogo um pouquinho diferente, mas, obviamente, também foi desafiador no começo.

E o desenvolvimento residencial também foi importante, com outro grande player institucional que investe conosco, o CPP, um dos fundos de pensão do Canadá. Também foi um ótimo carimbo para nós, mas, de certa forma, ele foi o mais recente, então já tínhamos um certo porte.

Acho que o que marcou mais, do ponto de virada, foi realmente a captação do primeiro e do segundo fundo de logística. Estávamos começando, era um desafio grande. Principalmente para a época dessas captações. Acho que o Brasil não tem uma janela boa para captação faz alguns anos, então isso foi um passo importante.

Por falar em janela de captação, em um cenário de juros altos e incertezas macroeconômicas, como a gestora tem ajustado sua tese e gestão de capital? O que tem mudado e o que permanece em termos de alocação e risco?

Acho que atuamos em um setor bom. Falando das nossas três verticais, em logística, por exemplo, como fazemos desenvolvimento do zero, não somos aquele fundo típico de renda, que compra os ativos prontos. De certa forma, conseguimos nos proteger um pouco desses juros mais altos, por mirarmos um retorno de renda, de grande capital, então conseguimos ajustar um pouco os retornos. Em outras palavras, o mercado está exigindo um retorno maior agora, mais risco. Com o Brasil numa situação pior, agora temos que comprar terrenos mais baratos para conseguir gerar o retorno que vai satisfazer o investidor. Conseguimos, de certa forma, na própria estratégia, calibrar o risco/retorno e ir ajustando o macro do país. Onde sofremos um pouco, e também tentamos ajustar, buscando janelas, é na hora de vender os galpões, porque o meu foco não é ficar com a renda, é, depois que o galpão está alugado, pronto, estabilizado, fazer a saída dele, vender para algum outro fundo, para algum investidor. E nessa ponta é sempre mais difícil quando há juros altos, um país com mais incerteza. E calibramos dessa forma: onde dá para segurar a venda, seguramos, esperamos um pouco para vender numa janela melhor. Quando não dá, inventamos modos criativos de fazer a saída. Como uma venda que fizemos no ano passado, por meio da troca de cotas. Fizemos isso com o HGLG, fundo do Patria, enorme, super líquido. Conseguimos fazer uma boa saída em um momento ruim, digamos assim, de juros alto, mas usando esse artifício da troca por cotas. Tem que ser um pouquinho mais criativo. No fundo de crédito, tem um certo ajuste natural. E na terceira tese, no residencial, no final das contas, é parecida com galpão.

Falando em terrenos mais baratos, em relação a portfólio, como estão os fundos de logística e o de desenvolvimento imobiliário? E há planos de ampliar sua atuação para outras regiões do Brasil além do eixo SP/RJ?

O primeiro fundo ficou bem concentrado num raio de 20 quilômetros do centro de São Paulo, mas no segundo, ampliamos para olhar também projetos e terrenos em outras capitais. Não muitas outras, mas temos mais 4 ou 5 outras capitais que pré-aprovamos, que entendemos ter uma boa relação de estoque, de oferta e demanda e que tem oportunidades. Acho que, aos poucos, conforme sentirmos que há espaço para dar retorno dentro de uma margem de risco que entendermos ser confortável, olhar para outros lugares que não nosso quintal, esse raio de 20, 25 km do centro de São Paulo. Temos feito esse movimento com cautela, aos poucos olhando outros lugares.

Há diferença conforme a tese, mas os FIIs costumam ter muito interesse de pessoa física. Em relação ao perfil de clientes da Cy Capital, veem alguma mudança ou evolução? Como está o perfil do investidor da casa?

Tem, dependendo da tese, diferentes investidores. Na nossa tese de crédito, são fundos listados, então é bem varejo, pulverizado, milhares de investidores, pessoa física principalmente, que compram a cota na bolsa. É um passivo bem diversificado. Do lado dos galpões, é um investidor muito mais institucional, e varia de tickets de R$ 10 milhões até R$ 500 milhões. Mais recentemente, acabamos em um caminho de atender investidores um pouco mais institucionais, o caso do GIC e do CPP. Acho que, via de regra, é sempre bom ter um misto do super pulverizado, do varejo, e do atacado, digamos assim. Ter milhares de pequenos investidores, e ter também o “grandão” que, de certa forma, supre a necessidade de capital. Diria que hoje o crédito é quase 100% pulverizado e logístico é quase 100% institucional grande. Mas a ideia é que tem um misto dos dois tipos de investidor em todas as teses.

Vocês possuem três frentes no segmento imobiliário. Pode-se dizer que a logística é o carro-chefe da casa?

Sou suspeito para falar, mas acredito que, no final, não tem muito um carro-chefe. Temos bastante apetite nas três teses. Talvez o logístico seja o que cresceu mais e seja o maior, hoje, a maior parte do capital sob gestão, mas porque começamos com ele e conseguimos fazer muita coisa, enxergar muita oportunidade. Mas o objetivo da Cy Capital sempre foi ser multissetorial. Queremos atuar em diversos segmentos no mercado imobiliário, muito mais até do que atuamos hoje. Não daria para falar que o logístico tem algum protagonismo. A ideia é que a gente esteja sempre com boas teses nos setores que estão indo bem. Agora, a logística está indo muito bem, então, naturalmente, focamos energia para essa tese. Mas, quem sabe, daqui a cinco anos, escritório esteja indo muito bem, e galpão não estará lá essas coisas? Queremos ter exatamente esse multissetorial para poder focar no que está dando mais retorno, digamos assim.

O ano de 2025 foi importante para a recuperação dos fundos imobiliários, e agora há a expectativa de corte de juros, que promete reabrir o apetite do investidor. Qual a perspectiva de vocês para o segmento este ano?

Essa é uma resposta difícil, porque estamos em um ano eleitoral, com muita incerteza. Diria que tudo ficando nas condições normais de pressão e temperatura, devemos ter uma boa melhora nos fundos imobiliários, tanto em preço de cota quanto volume de oferta, volume de investidor. Se não tiver nenhum acontecimento muito drástico nos próximos meses, acreditamos que será um ano bom. Não espetacular, mas bom. Deve seguir um pouco a toada de 2025 e melhorando aos poucos, mas é difícil dizer, porque tem muita coisa para acontecer em 2026. Nosso cenário-base é esse: não tendo nenhum acontecimento extraordinário, acho que tem um ano positivo para os fundos imobiliários.

Olhando para os próximos 3–5 anos, como você imagina a evolução da Cy Capital? Há novas linhas de produtos ou mercados (além de logística e crédito) que vocês estão de olho?

Sim, estamos sempre olhando novas teses. Estamos sempre olhando novas teses. Tem duas, eu diria, em que estamos colocando bastante energia: data center e também a parte de lajes corporativas. Essas duas, acho que a gente já vem estudando por um tempo e estamos cada vez mais próximos de ter um fundo dedicado a elas. Fora isso, obviamente, estamos sempre olhando novas captações, tanto para crédito, quanto para logística e para o residencial. Também deve acontecer. Outras teses mais incipientes também estão sendo estudadas aqui, então pode ser que esse ano tenha novas coisas entrando.

A casa veio de uma grande companhia do mercado, mas muito se fala de uma consolidação de fundos imobiliários. Para vocês, faz sentido algum M&A ou compra de carteira de outros fundos?

De fato, ano passado foi o ano das consolidações. Este ano, é possível que ainda aconteçam. Eu diria que não somos muito um alvo desse tipo de transação, porque, felizmente, temos por trás a Cyrela, uma empresa muito grande, que consegue sustentar nosso crescimento, tem gás para isso. E ainda estamos num tamanho que eu diria estar longe de ser o tamanho que queremos estar no momento de um M&A. Nosso foco vai ser muito mais crescimento orgânico, continuar crescendo nossos fundos, novas teses e tudo. Quem sabe, daqui a alguns anos, se tivermos um porte já muito mais significativo, faça sentido algum tipo de M&A, alguma consolidação com alguma outra gestora, com algum outro fundo. Mas, por enquanto, esse não é o nosso foco aqui.

E em relação às metas da casa, objetivos de AuM? Em quanto pretendem chegar este ano?

Costumamos não colocar muito um número, uma meta, até porque isso pode, de certa forma, conflitar um pouco entre querer crescer sem ter, de fato, as teses importantes para crescer. Mas acho que se pegar o crescimento que tivemos quando começamos, de fato, que foi em 2022 até agora, estamos hoje com quase R$ 4 bilhões sob gestão, acho que queremos, no mínimo, continuar esse mesmo pace e talvez até superar um pouco esse crescimento.

Não podemos ficar parados. Nos medimos muito pelo AuM, o capital sob gestão, a principal métrica, e brincamos que não teve um ano em que não aumentamos nosso AuM significativamente. Sempre estamos com isso na cabeça. Vamos tentar, pelo menos, cerca de 30%, 40% de crescimento de AuM por ano. Óbvio que, uma hora, isso acaba ficando muito desafiador, mas temos bastante foco nesse crescimento.