TRX e Brio ampliam presença em ativos de armazenagem e self-storage
Redação Capital Aberto
TRX Investimentos e a Brio Investimentos, gestoras focadas no setor imobiliário, estão ampliando a sua participação no setor de olho na expansão do segmento de armazenagem e logística de proximidade e self-storage em meio ao avanço do comércio eletrônico.
O TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário (TRXF11), administrado pela gestora, fará um investimento de até R$ 135 milhões no FII Brio Renda Imobiliária, veículo detentor de um portfólio de oito imóveis localizados em Brasília (DF), Rio de Janeiro (RJ), Belo Horizonte (MG) e Ribeirão Preto (SP).
Já o Brio Renda Imobiliária – FII marca a estreia da Brio Investimentos neste segmento de logística urbana e self-storage. O fundo, voltado para investidores qualificados, contará com este portfólio de oito ativos que serão operados pela Urban Properties sob a bandeira Guarde Aqui em quatro estados brasileiros, informou a gestora.
“A operação reflete nossa estratégia de investir em ativos imobiliários modernos, localizados em regiões urbanas estratégicas e capazes de combinar geração recorrente de renda com potencial de valorização,” observou Rodolfo Senra, sócio-fundador da Brio Investimentos.
Infraestrutura imobiliária urbana de proximidade no foco
O segmento deve crescer também por conta da reorganização das cadeias de distribuição e das mudanças nos padrões de ocupação dos grandes centros urbanos.
A operação representa uma evolução natural da estratégia imobiliária desenvolvida pela gestora nos últimos anos, disse José Alves Neto, sócio-fundador da TRX Investimentos. Neto também é membro do comitê de investimentos.
"Mais do que investir em uma categoria específica de imóveis, estamos ampliando nossa exposição à infraestrutura imobiliária urbana de proximidade. Acreditamos que a logística do futuro será cada vez mais distribuída, integrada às cidades e próxima do consumidor final”, afirmou Neto.
Os imóveis adquiridos pelo TRXF11 estão localizados em regiões com elevada concentração populacional, renda média acima da média nacional e oferta restrita de espaços para armazenagem (storage), a gestora informou.
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O portfólio reúne duas unidades em Brasília, quatro no Rio de Janeiro, uma em Belo Horizonte e uma em Ribeirão Preto, distribuídas em áreas com forte presença residencial, comercial e corporativa.
O conjunto de espaços dos ativos soma aproximadamente 30,3 mil m² de área bruta locável (ABL), distribuído em 3.803 boxes. A taxa média de ocupação está próxima de 76% e o cap rate médio de 13,4%, de acordo com a TRX Investimentos.
Os empreendimentos também contam com 2,5 mil contratos ativos, baixa concentração por usuário, política dinâmica de precificação e receitas pulverizadas, fatores que contribuem para a resiliência operacional da carteira, acrescentou a gestora.
Investimento amplia fatia de ativos logísticos
Com a incorporação dos imóveis, a participação dos ativos logísticos na ABL total do portfólio da TRX passará a representar aproximadamente 23,3%, ao lado de segmentos como varejo, hospitais, educação, shopping centers e saúde, a gestora acrescentou.
O TRXF11 passará a contar, de forma direta e indireta, com 121 imóveis distribuídos em 17 estados, além do Distrito Federal, e 59 cidades brasileiras. A área bruta locável da carteira alcançará 1,24 milhão de metros quadrados, e o valor investido em imóveis superará R$ 7,49 bilhões.
A Brio Investimentos destacou que o setor de self-storage tem sido um dos segmentos imobiliários com melhor desempenho nos Estados Unidos, registrando retorno médio anual de 18% entre 2009 e 2023, acima de escritórios, varejo, residencial e saúde.
Este setor também apresenta uma das menores taxas de cap rate (5,6%), indicando maior valorização dos ativos e forte demanda dos investidores.
“Apesar do avanço internacional, o Brasil ainda é um mercado pouco desenvolvido”, observou a Brio Investimentos em seu comunicado. A área de self-storage per capita no país é de apenas 0,002 m² por habitante, muito abaixo de mercados mais maduros, como os Estados Unidos (0,799 m²), acrescentou.
Fundada em 2012, a Brio tem R$ 1,7 bilhão em recursos sob gestão. Os fundos geridos pela gestora possuem 51 projetos residenciais e comerciais, com mais de 35 empresas (incorporadoras) parceiras.
O foco da Brio está no setor residencial na cidade de São Paulo, com participação em empreendimentos que somam 5,7 mil unidades residenciais com valor geral de venda (VGV) de mais de R$ 6,6 bilhões.