Pacote que força FIIs à fusão inclui macro ruim, custos altos e pouca liquidez

O movimento de fusão de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) não é recente, mas ganhou visibilidade em 2024 e prossegue neste ano. A perspectiva de analistas é que ele ganhe ainda mais tração, considerando o cenário macroeconômico e a menor liquidez dos fundos. O processo pode durar anos e será agnóstico a setor, mas especialmente em segmentos mais numerosos, como logística, o movimento deve ser mais recorrente.

Segundo dados levantados pelo Clube FII, de fevereiro do ano passado até julho deste ano, foram 11 operações de incorporação/fusão de FIIs, outras 8 operações de mudança de ticker por rebranding de marca/estratégia, 2 por mudança de gestão e 1 incorporação associada à mudança de gestão. Os dados não incluem as recentes aquisições do Patria de FIIs da Genial, visto que a compra foi da gestora.

“É um movimento bem natural, que talvez até se torne mais recorrente daqui para frente. Tivemos vários no ano passado e recentemente também, tanto de tijolo quanto papel. Mas, na minha opinião, talvez seja algo que a gente veja mais em fundo de tijolo. E depende muito da gestora também”, comenta Bernardo Noel, analista de FIIs da Genial.

O movimento, segundo Luis Assis, analista da Genial, já acontece há pelo menos dois ou três anos, mas está acelerando ano a ano, o que é natural, visto o alto número de fundos da indústria, de 400 listados. “Tem muito espaço para consolidação. Naquela janela que abriu no final de 2018, começo de 2019, e ficou até 2021, de listagem de FII, todo mundo queria pegar uma fatia do setor imobiliário. E foi pulverizando. Agora, estamos num período de Selic de 15%. É muito difícil soltar fundo novo”, aponta.

Os motivos para a fusão dos FIIs são muitos. Danilo Barbosa, head de Research do Clube FII, menciona, entre eles, a questão dos preços médios de fundos com prejuízos e a ampliação de mandatos e regulamentos. Com a fusão, a gestão consegue vender ativos com perda no portfólio original sem impactar diretamente o dividendo, já que o novo fundo absorve esses ativos de forma neutra. Além disso, muitos fundos, especialmente FOFs e FIIs de CRI, estão revisando regulamentos para ter um mandato mais amplo e flexível, possibilitando unir fundos ou compartilhar teses para aumentar o escopo de investimentos. Outros pontos são escala e eficiência operacional, aumento de liquidez no mercado secundário e a sinergia de carteiras.

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“Fundos menores estão sendo absorvidos por fundos maiores, o que reduz custos de gestão, além de melhorar a eficiência na operação. Em relação ao mercado secundário, um fundo menor, após ser incorporado por um fundo maior e mais conhecido, automaticamente se torna mais líquido e atrativo aos investidores. É comum também fundos da mesma gestora, com estratégias e segmentos parecidos, se unirem para criar um fundo mais robusto, diversificado e competitivo”, diz Barbosa.

Para Caio Araujo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research, a visão é similar: há uma consolidação dentro das gestoras em busca de aperfeiçoar os seus principais veículos, pois alguns dos maiores, mais antigos, podem ter uma política de investimento eventualmente desatualizada. “Se a gestora tem um veículo próximo, com estratégia parecida, que poderia enquadrar fundos maiores, há um ganho de eficiência. Outra perspectiva é a de ganhar mais liquidez e poder atualizar os preços dos ativos, alguns fundos menores acabam sofrendo com liquidez baixa”, opina.

Além disso, ele reitera que o macro tem uma influência pertinente diante de um mercado mais desafiador nos últimos dois anos ou até mais. “Neste cenário, é natural que players mais dominantes ou capitalizados absorvam gestoras ou fundos mais sensíveis a esse ambiente”, comenta Araujo.

A consolidação é natural e até esperada, visto a necessária redução do número de produtos e de uma eventual “profissionalização do setor”, além da liquidez que é afetada devido ao alto número de FIIs listados no mercado. Os especialistas lembram que o IFIX negocia cerca de R$ 300 milhões diariamente, enquanto para o Ibov são aproximadamente de R$ 500 milhões a R$ 600 milhões de liquidez diária para 30 papeis.

Mas o cenário macro tem seu peso, especialmente para os fundos de tijolos, que estão “amassados”. É natural que eles sofram mais em cenários como este e, diante da dificuldade em captar, “fica quase impossível o gestor fazer alguma coisa para gerar algum tipo de valor”, e a saída se torna a fusão de fundos. Têm surgido, ainda, estratégias como a de incluir cotas sênior e subordinada nos FIIs para tentar fazer captação, e até optar pelo fundo cetipado.

Esse movimento de fusão de FIIs, consolidação da indústria, deve contemplar todos os setores, praticamente, mas ao passo que não há muito espaço para o processo em shoppings, que possui poucos fundos grandes, com segmentos como logística, é o oposto. Já para escritórios, ainda que numerosos, a consolidação é dificultada por fatores como a pouca diversidade dos fundos, que se concentram em regiões como São Paulo.

Araújo, da Empiricus, lembra que existem fundos que atuam em segmentos similares e agora é um processo de aperfeiçoamento, “e, a princípio, tem mais por vir”, segundo ele, adicionando que o processo está mais relacionado a casos específicos de gestoras e produtos do que a um segmento propriamente. No entanto, vê fundos de tijolos maiores em busca de oportunidades em um mercado listado, na procura de incorporar ou adquirir o portfólio de fundos menores ou passivos. “Isso pode acontecer em diversos segmentos de tijolos. Vimos em escritório nos últimos anos e pontualmente em logística. Também temos em veículos das próprias gestoras alguns movimentos de fusão em multiestratégias”, conta.

Assis, da Genial, diz que a consolidação entre fundos de shopping, que já são grandes, é mais difícil e o movimento deve ser bem mais raro, até pela quantidade de produtos. “Shopping deve ser mais lento nesse sentido. Para escritório, como teve muito, principalmente em 2020, com a Selic 2%, muito aventureiro apareceu para comprar esses escritórios. Acho que esse é um caminho mais possível”, conta, complementando que entre todos os segmentos de tijolo, o mais provável de continuar e acelerar mais para a consolidação são os FIIs de logística, mais numerosos.

O movimento deve durar anos e ainda assim terão operações ocorrendo, como ocorre com outros setores, a exemplo da saúde. Para Assis, da Genial, a consolidação deve parar e mais fundos podem surgir quando houver um momento similar ao de 2019 a 2021, de juros muito baixo. “A gente está falando de juros de 6% a 7% para baixo, quando fica muito fácil de você vender fundo imobiliário. Nesse momento, a consolidação pode continuar acontecendo, mas vai surgir mais fundo do que consolidar. Mas como não há perspectiva de chegar a 6,5%, 7% de novo, a princípio, essa consolidação vai continuar assim para sempre”, diz o analista, lembrando que o mercado precifica hoje uma Selic acima de 11% por mais de 30 anos.