Inovação e limites legais: tokenização desafia o sistema registral e o mercado imobiliário

A tokenização imobiliária tem ganhado espaço no debate jurídico e financeiro como uma possível ponte entre o mercado imobiliário tradicional e as novas infraestruturas digitais. A promessa de fracionamento de ativos, ampliação do acesso a investimentos e aumento de eficiência operacional atrai investidores, plataformas e players do mercado. No entanto, o avanço da tecnologia expõe limites relevantes do ordenamento jurídico brasileiro, especialmente quanto à constituição e circulação de direitos reais sobre imóveis.

Em termos gerais, a tokenização imobiliária consiste na representação digital, na tecnologia blockchain, de direitos econômicos ou obrigacionais relacionados a imóveis. Esses tokens podem refletir expectativa de renda, participação econômica ou direitos contratuais vinculados a determinado ativo. Diferentemente do que muitas vezes se divulga, o token não equivale, por si só, à propriedade imobiliária, que permanece sujeita ao registro centralizado e intermediado pelos Cartórios de Registro de Imóveis. Trata-se, portanto, de uma camada tecnológica que opera sobre relações jurídicas já existentes, e não de um novo título dominial.

O interesse pela tokenização cresce especialmente entre participantes do mercado financeiro e de capitais: fundos de investimento (notadamente fundos imobiliários e veículos voltados a ativos reais, os RWAs) observam na tecnologia a possibilidade de maior eficiência na distribuição, na democratização do acesso ao produto e na gestão de ativos, por exemplo. Em âmbito internacional, a tokenização tem sido explorada inclusive para cotas de fundos e instrumentos financeiros tradicionais. No Brasil, todavia, quando os tokens conferem expectativa de retorno coletivo, surge a necessidade de análise sob a ótica da regulação da CVM, adentrando o tema do regime jurídico dos valores mobiliários e na análise de se o token é (ou não) um contrato de investimento coletivo.

O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, através da Resolução nº 1.551/2025, de 14 de agosto de 2025, buscou instituir um sistema próprio de tokenização imobiliária, criando figuras como “tokens imobiliários digitais” e prevendo sua negociação em plataformas específicas. Porém, a Resolução teve seus efeitos suspensos por decisão da Justiça Federal da 1ª Região em outubro, sob o fundamento de que o COFECI teria extrapolado sua competência normativa. Entendeu-se que a criação de regimes jurídicos capazes de impactar direitos reais e registros públicos é matéria reservada à lei federal, além de envolver atribuições do Conselho Nacional de Justiça e do sistema oficial de registros. Atualmente, a Resolução permanece com todos os seus efeitos suspensos pela decisão liminar da Justiça Federal, ainda pendente de julgamento de mérito.

Para integrantes do mercado de capitais, especialmente gestores, estruturadores e administradores de fundos, o episódio reforça o ponto central de que segurança jurídica é condição indispensável para a escalabilidade de novos produtos.

Isso não significa, entretanto, o esvaziamento do potencial da tokenização no setor imobiliário. O movimento regulatório indica que os modelos mais viáveis são aqueles que não pretendem substituir o registro imobiliário, mas sim representar direitos econômicos, creditórios ou contratuais vinculados a ativos reais. Nesse sentido, ganham espaço estruturas como a tokenização de recebíveis imobiliários, a representação digital de direitos creditórios em FIDCs e modelos híbridos associados a fundos de investimento, inclusive FIIs, nos quais o token funciona como instrumento tecnológico de acesso, distribuição ou governança, e não como título de propriedade.

As discussões recentes indicam que o futuro da tokenização imobiliária não reside na substituição do sistema registral, mas em sua integração. Para o mercado financeiro e de capitais, o desafio central será equilibrar inovação, proteção ao investidor e clareza regulatória, especialmente em estruturas que envolvam fundos e investimentos coletivos.