Aluguéis no balanço: e(in)volução?

A contabilidade tem uma regra muito antiga relativa aos denominados contratos executórios ou contratos a executar. Como regra geral, eles simplesmente não são contabilizados no ativo e nem no passivo enquanto os direitos e obrigações se equivalerem. Esses contratos embutem direitos, mas, em contrapartida, exigem obrigações a cumprir, e ambos, direito e obrigação, dependem um do outro e, se não tiverem sido igualmente cumpridos, não vão para o ativo e para o passivo.

Alguém já viu no balanço uma conta de Mercadorias a Receber no ativo e no passivo a respectiva conta de Fornecedores a Pagar quando Recebermos as Mercadorias? Ou então no ativo Empréstimo a Receber de um Banco e no passivo Empréstimo a Pagar Depois que Eu Receber? Ou Imóvel a Ser Construído no Ativo etc.? Isso não é feito mesmo que os contratos de compra de mercadoria, ou de empréstimo a receber quinquilhões de reais do banco daqui a seis meses esteja devidamente formalizado ou devidamente formalizado também esteja o contrato para a construção do novo imóvel.

Mas, no caso de simples aluguéis de imóveis (também de outros bens e de outras formas jurídicas, como arrendamento), há meia dúzia de anos as normas internacionais inventaram algo diferente. O contrato de aluguel é também um contrato executório no que diz respeito ao futuro: há o direito de uso futuro do imóvel e há a obrigação de pelo uso desse direito por ele pagar; mas nada se registrava no ativo e no passivo. A despesa do aluguel ia sendo reconhecida, por Competência, na medida da decorrência do tempo, o passivo idem e este era baixado conforme os pagamentos. Ativo, nenhum; passivo, só o da obrigação de aluguel incorrido mas ainda não pago.

Mas a norma nova (CPC 06 (R2)) exigiu algo diferente a partir de 2019: contabiliza-se o direito contratual de utilizar o aluguel no futuro no ativo e, em contrapartida, registra-se o passivo por aluguéis futuros a pagar por conta de também uso futuro do bem. No ativo, sob o nome de Direito de Uso, a ser amortizado como despesa ao longo da vida do contrato, registrado inicialmente pelo valor presente dos aluguéis futuros (descontados por uma taxa supercomplicada de ser definida). E, no passivo, normalmente sob o nome de Passivo de Arrendamento, inicialmente também a valor presente e que, com a decorrência do tempo, vai gerando despesas financeiras e vai diminuindo conforme os efetivos pagamentos.

Com isso desapareceu a conta de Despesa com Aluguéis (ou Custo de Aluguéis na formação do custo de produto sendo fabricado em imóvel alugado) na demonstração do resultado, bem como na demonstração dos fluxos de caixa!!! No resultado, os aluguéis que eram apropriados de forma constante passaram a ser substituídos por duas contas: amortização do Direito de Uso, de forma constante, e Despesa Financeira do Passivo de Arrendamento, de forma decrescente conforme o passivo vai se reduzindo pelos pagamentos. No fluxo de caixa, o que era uma despesa operacional de aluguel passou a ser substituído por despesa financeira (no caixa das operações ou de financiamento) e por liquidação de dívidas no caixa dos financiamentos.