Os Fundos de Investimento Imobiliários e a agenda ESG

O ESG está no espírito de nosso tempo: a agenda ambiental, social e de governança, que a sigla traduz, alcançou destaque no debate público. Basta, por exemplo, folhear as páginas de qualquer jornal ou revista dedicada ao mundo empresarial para observar quão frequente é a menção a essa sigla ou, ainda, às palavras "verde" e "sustentável" — formas correlatas, mais singelas e lúdicas, de sua apresentação.

A Resolução CVM 175, de 23/12/2022 (RCVM 175), atual arcabouço regulamentar dos fundos de investimento, abordou a questão ESG ao tratar das regras de reporte (reporting) e asseguração (assurance) das informações e dos aspectos ESG dos fundos.

De acordo com a RCVM 175, cabe aos gestores zelar para que os fundos sob sua gestão, cuja política de investimento busque originar benefícios socioambientais, cumpram de fato esse mandato, com atenção fiduciária ao alinhamento das expectativas dos investidores que confiaram recursos financeiros a esse propósito.

A RCVM 175 não define, porém, o que seriam esses "benefícios ambientais, sociais ou de governança", o que pode ser visto como um movimento bem-vindo, pois respeita o atual estágio de amadurecimento da indústria de fundos de investimento em relação ao tema ESG, permitindo que o processo de taxonomia desses investimentos eventualmente encontre espaço no plano da autorregulação.

O mercado imobiliário não está imune a esse debate socioambiental, havendo um crescente interesse e popularização de práticas e certificações voltadas ao ESG, o que amplia o alcance dessa pauta para os mais diversos elos desse ecossistema.

Esse mercado tem nos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) um importante mecanismo de financiamento. Por essa razão, aos FIIs cabe um papel de destaque no fomento e desenvolvimento do sistema ESG no Brasil.

Certificações hoje comuns no mercado imobiliário, tais como LEED[1] e WELL[2], são instrumentos úteis no âmbito do ESG, pois, de forma objetiva, permitem avaliar, em alguma medida, a aderência de um determinado ativo imobiliário aos princípios e regras socioambientais.

Aos gestores dos FIIs, contudo, cabe analisar essa aderência para além do que essas certificações chancelam, pois são relevantes as responsabilidades envolvidas, tanto no aspecto civil/reputacional, perante o administrador, os demais prestadores de serviços dos FIIs e os investidores, quanto na dimensão administrativa, perante a CVM. O risco de greenwashing é sempre potencial em uma indústria tão complexa e de alto impacto socioambiental como a imobiliária.

Embora úteis à mitigação de riscos frente a essas responsabilidades, as certificações são apenas uma fotografia: são parte do processo, mas não o todo. É preciso que os gestores dos FIIs adotem uma visão holística e proativa sobre a temática ESG, buscando obter, pela adoção de arranjos contratuais adequados na relação com os ocupantes dos imóveis, uma salvaguarda robusta diante de tais riscos, preservando, na outra ponta, o retorno financeiro dos investimentos, elemento fundamental de "sustentabilidade" da pauta ESG.

Farley Menezes é Counsel no Cascione Advogados;

Conselheiro para o Mercado Imobiliário;
Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), do Comitê Imobiliário, Construção e Infraestrutura – CESA e da International Bar Association (IBA); e
Associado da Câmara de Comércio França-Brasil

[1] Leadership in Energy and Environmental Design

[2] WELL Building Standard