Atualização de imóveis a valor de mercado: vale a pena?
Até o dia 16 de dezembro, contribuintes podem fazer a atualização dos seus imóveis a valor de mercado e pagar uma alíquota de apenas 4% do Pessoa Física (IRPF) – em contraposição à alíquota cheia, que varia de 15% a 22,5%. Apesar do bom desconto concedido, tributaristas consideram que a alternativa precisa ser bem avaliada, e a causa para isso é o fato de que essa alíquota de 4% só será aplicável se o imóvel for mantido por 15 anos – se for vendido antes do prazo, as alíquotas sobre o ganho de capital (diferença entre o valor de mercado e o valor de aquisição do imóvel) são variáveis.
A possibilidade de atualizar o valor dos imóveis foi trazida pela Lei 14.973/24 e regulamentada pela Instrução Normativa 2.222/24 da Receita Federal – a finalidade é antecipar o pagamento do imposto e aumentar a arrecadação do governo federal. Até os primeiros três anos, não será possível aproveitar a atualização do valor do imóvel para a apuração da base de cálculo do imposto. Depois, o benefício será aplicado gradualmente, alcançando 100% somente após 15 anos, quando poderá ser aproveitado de maneira integral.
Por isso, a intenção de vender ou não o imóvel deve ser o principal ponto a ser levado em consideração pelos contribuintes para decidir ou não pela atualização do valor, avaliam Caio Persici e Renan D’Elia, associados do Vieira Rezende Advogados. Eles explicam que, se o contribuinte pretender alienar o imóvel nos próximos três anos, a atualização não se mostrará viável porque a legislação a veda. “Além disso, ao fazer a conta é importante levar em consideração a rentabilidade que o imposto recolhido de forma antecipada geraria até o momento da venda do imóvel, bem como a aplicação dos fatores de redução até o momento da venda, que na prática podem ser relevantes pensando em uma perspectiva a longo prazo”, consideram Persici e D’Elia.
A possibilidade também se estende às pessoas jurídicas. Na entrevista abaixo, os advogados do Vieira Rezende detalham aspectos da atualização dos imóveis a valor de mercado, conforme a Lei 14.973/24.
- Em quais situações os contribuintes precisam atualizar os seus imóveis a valor de mercado? Por que a Lei 14.973/24 permite que o valor seja atualizado até dezembro?
Caio Persici e Renan D’Elia: Em regra, as pessoas físicas não devem atualizar anualmente os valores de seus imóveis. Ainda assim, existem situações em que é possível a atualização a valor de mercado, como no caso de construção, reforma ou ampliação do imóvel, ou no caso de imóveis financiados, dentre outras hipóteses.Com a publicação da Lei nº 14.973/2024, há uma tentativa de incentivar o pagamento antecipado do Imposto de Renda por meio da possibilidade de atualização, pelo valor de mercado, dos imóveis já declarados em Declaração de Ajuste Anual (DAA) pelo contribuinte pessoa física residente no país. A diferença obtida com a atualização será considerada como acréscimo patrimonial na data do pagamento do imposto e será sujeita à alíquota reduzida, desde que cumpridos os requisitos previstos na legislação.
- Quais são as condições e alíquotas de IR aplicáveis aos contribuintes que anteciparem a atualização dos seus imóveis pelo valor de mercado – e o que o Fisco considera como valor de mercado?
Caio Persici e Renan D’Elia: Os contribuintes que optarem por atualizar os seus imóveis pelo valor de mercado deverão, até o dia 16 de dezembro de 2024, apresentar a Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim, via sistema e-Cac, e pagar o tributo resultante da diferença entre o valor de mercado do imóvel e o custo de aquisição, com alíquotas reduzidas.Nesse sentido, as pessoas físicas que optarem pela atualização do valor dos imóveis deverão pagar uma alíquota definitiva de Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) de 4% sobre a diferença apurada, sendo que, em um cenário sem o benefício fiscal, as alíquotas do imposto variam entre 15% e 22,5%.
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Da mesma maneira, as pessoas jurídicas também poderão optar pelo aproveitamento do benefício com relação aos imóveis constantes em seu ativo não circulante, de forma que a diferença venha a ser tributada com alíquotas de 6% de IRPJ e 4% de CSSL, e não com a usual carga de 34%.
Além disso, poderão ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis situados no exterior, assim como aqueles que fazem parte do patrimônio de entidade controlada no exterior, cuja pessoa física detentora tenha optado pelo regime de transparência fiscal, e também os pertencentes ao patrimônio de trust no exterior, cuja pessoa física esteja obrigada a informar os bens e direitos do trust em sua declaração de ajuste anual.
Vale destacar, por outro lado, que há hipóteses em que não será possível o aproveitamento do benefício, como para os imóveis adquiridos em 2024, bem como aqueles pertencentes à pessoa jurídica e que não foram declarados na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) do ano-calendário de 2023, nos casos em que o contribuinte é obrigado ao envio do documento.
- Recentemente, a Instrução Normativa 2.222/24 regulamentou essa possibilidade. Quais são os seus principais pontos e o que ainda precisa ser esclarecido?
Caio Persici e Renan D’ Elia: A Instrução Normativa nº 2.222/2024 trouxe as orientações para os contribuintes que optarem pela atualização do valor de seus bens imóveis.Nesse sentido, o contribuinte deverá formalizar o pedido junto ao sistema e-Cac, da Receita Federal, mediante a entrega da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim). O prazo para que o contribuinte entregue a declaração e pague o tributo se encerra no dia 16 de dezembro de 2024.
Além disso, o contribuinte deverá apresentar apenas uma declaração, na qual constará todos os imóveis que pretende atualizar o valor, bem como será possível, caso necessário, a entrega de declaração retificadora até 16 de dezembro de 2024, com o objetivo de, por exemplo, incluir ou excluir imóveis, aumentar ou reduzir os valores informados.
A Instrução Normativa estabeleceu, ainda, a fórmula e os percentuais aplicáveis para apuração do ganho de capital em caso de alienação do imóvel antes de decorridos 15 anos da data da atualização. Até os primeiros três anos, não será possível aproveitar a atualização do valor do imóvel para a apuração da base de cálculo do imposto, após esse período, o benefício será aplicado gradualmente, alcançando 100% somente após 15 anos, momento em que o benefício poderá ser aproveitado de maneira integral.
- O que o contribuinte precisa avaliar para decidir ou não pela atualização de seu imóvel a valor de mercado?
Caio Persici e Renan D’ Elia: O principal ponto que merece atenção é relacionado à intenção de alienação do imóvel a curto prazo pelo contribuinte, uma vez que a previsão de redução da carga tributária somente poderá ser aproveitada integralmente caso a alienação ocorra após 15 anos da data da atualização. Nesse sentido, caso o contribuinte tenha a intenção de alienar o imóvel nos próximos três anos, a atualização não se mostrará viável, tendo em vista a vedação constante na legislação.Além disso, ao fazer a conta é importante levar em consideração a rentabilidade que o imposto recolhido de forma antecipada geraria até o momento da venda do imóvel, bem como a aplicação dos fatores de redução até o momento da venda, que na prática podem ser relevantes pensando em uma perspectiva a longo prazo.