Fundo imobiliário TRXF11 vai às compras e adquire 13 imóveis por R$ 537 milhões

Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX Investimentos

O fundo imobiliário TRXF11, gerido pela TRX Investimentos, anunciou a aquisição de um portfólio com 13 imóveis estratégicos, totalizando R$ 537,7 milhões em investimentos. São ativos localizados na Região Metropolitana de São Paulo e ocupados por locatários de peso, como Assaí Atacadista, Grupo Pão de Açúcar, Extra e Delboni. Gabriel Barbosa, sócio e gestor da TRX explicou, em entrevista à Capital Aberto, detalhes da operação.

“Os recursos para pagamento virão integralmente da oferta em curso, já que os vendedores dos imóveis toparam receber 100% do preço em cotas do próprio TRXF11”, explica Barbosa, acrescentando que as negociações começaram há aproximadamente um ano e que “a maior dificuldade foi justamente convencer o vendedor a receber o pagamento em cotas, e não em dinheiro”. A aquisição está sendo feita de uma família. O prazo de amortização é até o final deste mês, à vista e com os recursos da emissão em andamento - cotas.

“Essa é uma das transações mais emblemáticas da história do fundo. Estamos falando de 13 imóveis, localizados majoritariamente na região metropolitana e com grandes inquilinos”, comenta afirma Barbosa. “Estamos conseguindo aumentar a exposição do fundo na principal região metropolitana do Brasil, com imóveis maduros e localizadas em áreas adensadas, pagando um preço por m² consideravelmente menor do que o valor patrimonial dos imóveis que já fazem parte da carteira do TRXF11.”

O portfólio adquirido inclui lojas “big box”, postos de gasolina e um laboratório, com mais de 93 mil m² de área construída e quase 197 mil m² de terreno. Os contratos são típicos, com prazo médio de 14,88 anos, sem carência e com reajustes regulares — majoritariamente pelo IGP-M. Segundo a TRX, a operação está alinhada à estratégia do fundo de reciclar ativos e fortalecer a geração de renda por meio de contratos sólidos e imóveis com alto potencial de valorização. Além disso, a transação contribui para melhorar indicadores financeiros do TRXF11.

Com a nova aquisição, o fundo passa a ter 68 imóveis e um valor investido de R$ 3,82 bilhões, um aumento de 16% em relação ao cenário anterior. A área bruta locável (ABL) avança 17%, para quase 654 mil m², e a alavancagem cai de 35,30% para 29,41%. O cap rate médio estimado da operação é de 8%, acima das vendas recentes de ativos maduros feitas pela TRX. Com isso, o fundo fortalece sua eficiência e reforça a geração recorrente de renda. Atualmente, cerca de 85% da receita do TRXF11 vem de contratos atípicos.

Sobre movimentos futuros, o gestor afirma que a TRX continua com um pipeline extenso de negociações. “Para a 11ª emissão do TRXF11 já temos negociados mais seis ativos locados para varejistas, localizados na região metropolitana de SP e grandes cidades das regiões Centro Oeste e Norte, além de um galpão logístico locado para uma empresa de e-commerce, localizado na região sul do Brasil”, comenta o executivo. O FII TRXF11 está em fase de captação e anunciou que será sua maior emissão de cotas até hoje: R$ 1 bilhão, com possibilidade de acréscimo de 25%, podendo chegar até R$ 1,25 bilhão.