inVista planeja fundo para Data Center, nos EUA, e quer atrair pessoa física em seu FII IBBP11

Gestora especializada no mercado imobiliário com presença no Brasil e nos Estados Unidos, a inVista Real Estate carrega em seu DNA a longa experiência no setor dos sócios Marcelo Rainho e Thiago Leomil, egressos do Julius Baer. Não é à toa que o primeiro cheque, de R$ 1,5 bi, da casa criada em 2023 veio do ex-empregador suíço. A tese original era criar uma gestora focada no mercado imobiliário e destinada a institucionais. O movimento inaugural da casa foi “oportunístico”, conforme lembra Marcelo Rainho, se referindo à aquisição do Shopping Cidade Jardim. No portfólio da inVista há hoje um fundo de galpões industriais, o FII IBBP11, que a asset pretende fazer um follow-on e atrair pessoas físicas, e produtos destinados ao mercado americano, como o inVista RE US Private Credit e o inVista Sugi US REITs. A gestora tem feito também investimentos em edifícios para locação à Amazon, em Redmond (Washington), e outro para a Microsoft, em Seattle. “O próximo passo é estruturarmos um fundo voltado a Data Center nos Estados Unidos, já estamos trabalhando no produto”, comenta Rainho, sócio-fundador da inVista, na entrevista ao Além do Capital. Acompanhe:

Qual a tese que motivou a criação da inVista e qual foi o primeiro produto da prateleira?

A gente começou com a inVista em fevereiro de 2023. Antes da inVista, eu estava no Julius Baer, junto com o Thiago Leomil, meu sócio, justamente cuidando dos investimentos imobiliários. Quando a gente saiu do Julius Baer foi para montar uma gestora que atendesse o público institucional como multifamily, single-family offices, gestoras e fundos de pensão. Foi daí que nasceu a ideia. Para nossa grata surpresa, quando a gente pediu para sair do Julius Baer eles nos apoiaram e se tornaram o nosso primeiro cliente, transferiram R$ 1,5 bilhão para a gente. Desde então, a inVista vem expandindo o portfólio de serviços e de produtos para esse público institucional. A cabeça da gestora é não só cuidar do investimento financeiro, mas ser uma gestora de fato olhando para todo o patrimônio imobiliário do cliente.

Como é o atendimento às famílias no braço de consultoria?

Quando você pega um fundo de pensão, um multi family office, uma grande família, eles têm dinheiro investido no mercado financeiro, e tem outro tanto igual, até maior, em tijolo. Até então não tinha ninguém olhando para o portfólio completo desse cliente. A ideia era preencher essa lacuna e começar a cuidar desse patrimônio imobiliário das famílias olhando para os investimentos no Brasil e nos Estados Unidos. O que a gente faz no fim do dia é trazer esse tijolo, de fato, como parte do portfólio. Às vezes, a família já tem investimento em shopping e não faz sentido eu oferecer, dos fundos que temos, algo também em shopping. Uma coisa que a gente percebeu é que boa parte do imóvel geralmente vem de algumas gerações para trás, mas quem está com esse imóvel hoje, não tem mais uma percepção de valor. Gera alguma renda, mas poderia estar gerando muito mais se a família vendesse e alocasse o dinheiro em outra coisa, ou se a família reposicionasse aquele imóvel para um outro setor.

Da vertical de fundos, qual foi o primeiro que a inVista colocou na prateleira?

O primeiro de todos foi o Shopping Cidade Jardim, fundo que nasceu de uma oportunidade. A gente no Brasil atua de forma estratégica, olhando para o longo prazo com os fundos de galpões industriais, que é o Brazilian Business Park (BBP), mas todo o resto que a gente faz no Brasil, até pelo ciclo de juros, econômico, é com uma atuação mais oportunística. Nós não temos preferência por nenhum segmento do setor imobiliário, mas o que nos faz querer ou não fazer o investimento é a relação preço. Sempre que a gente achar um imóvel de bastante valor num preço atrativo, vamos atuar. E foi com essa fórmula que a gente fez o Shopping Cidade Jardim, nasceu de uma oportunidade, que foi a própria JHSF que estava recomprando uma participação relevante do Shopping de um fundo israelense que estava saindo do Brasil. E a inVista pôde fazer o investimento junto com eles, no mesmo preço.

O público que aloca recursos no mercado imobiliário, via inVista, é basicamente
institucional ou tem espaço para pessoa física alta renda?

No primeiro fundo, para compra do Cidade Jardim, foram cinco multi family offices, 100% institucional. A gente atende algumas pessoas físicas com patrimônios imobiliários muito grandes. Estamos nos organizando para, na virada do ano, dar um passo mais em direção da pessoa física, varejo. Será com nosso fundo de galpões, o BBP. A ideia é fazer uma oferta, um follow-on do BBP. O fundo já está na bolsa, com o ticker IBBP11, mas por ter basicamente cliente institucional, de longo prazo, praticamente não tem oferta de cotas à venda no mercado. Tem algumas pessoas físicas, mas com o perfil de longo prazo. Até aqui não fizemos nenhuma oferta organizada em plataforma.

E qual vai ser a estratégia para atrair a pessoa física e dar liquidez ao produto na bolsa?

Inicialmente, estamos preparando um follow-on do fundo e a partir desta nova captação abrir as portas para o investidor de varejo. Na sequência pensamos em uma oferta ampla. Estamos conversando com algumas plataformas. Mas, no primeiro momento, é o follow-on destinado ao público em geral. O tamanho da oferta ainda não está definido. Inclusive, estive em Atibaia (SP) justamente para olhar o que tem no pipeline e começar a entender o que poderia ser o tamanho desta captação. No fundo, só tem galpões que já estão prontos, gerando renda. Temos a possibilidade de fazer novas construções para inquilinos que demandem uma área adicional para a expansão das fábricas ou uma área nova que ele queira se instalar no complexo. É justamente para fazer essas expansões e construções de novas instalações que vamos captar. Provavelmente no começo de 2026. Objetivo é trazer, primeiro, um produto de qualidade institucional para o varejo, para o público em geral, e ter outros bolsos para acessar quando precisar captar recurso.