Com foco no agro, Fator Gestão mira crescimento em fundos cetipados para o institucional

16 de abril de 2025 às 08h50

Rossano Nonino, Chief Investment Officer (CIO) da Fator Gestão

Com larga experiência no mercado de fundos imobiliários (FIIs) e prestes a completar um ano como Chief Investment Officer (CIO) da Fator Gestão, Rossano Nonino tem clareza sobre o plano para sustentar o crescimento da asset do Fator, hoje com R$ 6 bi de AUM. Na visão do executivo, no momento em que o mercado restringe o acesso ao bolso do investidor, o foco deve ser o institucional como motor de crescimento. A Fator tem concentrado sua energia nos produtos cetipados – cujas cotas não sofrem com as oscilações da bolsa – e voltados aos investidores institucionais. Após entrar no mundo dos FIDCs com um fundo de recebíveis da AgriConnection, a casa já montou outros três FIDCs, todos do agro e sem listagem na bolsa. “Agora, estamos tentando estruturar um FII cetipado, cuja carteira terá CRIs e unidades na planta de incorporadores a preço de custo”, comenta Nonino. Com exceção dos FIIs da casa, listados na bolsa, todos os demais produtos da Fator são cetipados. Na entrevista à Capital Aberto, o CIO da asset falou sobre o momento dos FIIs – com cotas em queda, mas oportunidades de alocação já na expectativa de uma Selic menor no futuro – e sobre o interesse da casa no universo de FIPs. “Hoje não temos na casa, mas há sim ideias de estruturar um em breve.” Acompanhe:

Qual o perfil da Fator asset em termos de volume gerido e de alocação?

Na Fator temos aproximadamente R$ 6 bilhões em fundos sob gestão. Sendo que perto da metade disto está em fundos imobiliários, em ativos do setor e uns R$ 500 milhões em agronegócio. O restante é renda fixa, variável e multimercado. Esse é o perfil da asset como um todo. No ano passado, a gente teve dois grandes eventos que mudaram um pouco a cara do negócio. Antes, em 2022, compramos a Ourinvest Real Estate. E no ano passado a gente incorporou, em um fundo da FAR, o Veritá Multiestratégia (VRTM), três fundos que tinham vindo da Ourinvest. Um fundo de fundos imobiliários, um fundo também multiestratégia e um fundo cetipado que a gente tinha lançado com estratégia de CRI e de aquisição de imóveis. A gente chegou à conclusão de que não valia a pena ter quatro fundos em torno de R$ 100 milhões. O VRTM fez uma oferta pública, captou dinheiro novo e incorporou esses outros três fundos e virou um fundo de quase R$ 500 milhões. Este foi um evento importante. E a gente também teve um desenvolvimento muito grande no agro. A Fator teve uma iniciativa muito bem sucedida que foi um FIDC de recebíveis da AgriConnection, que é uma empresa de revenda de insumos e produtos agrícolas. A gente já tem um fundo que é listado em bolsa que compra CRAs e títulos do agronegócio. E isso abriu a porta para a gente entrar nesse mercado de FIDC com base no agronegócio. Desde então, a gente já montou mais três fundos. O agro é a área que mais está crescendo dentro da asset.

A Fator já tinha algum FIDC na casa ou foi a estreia desta linha de produto?

A gente tinha um FIDC com dinheiro da casa, multissetorial, que é o Fator Crédito Privado. Mas para recursos de terceiros, de fato gestão, essa foi a primeira iniciativa que a gente teve e que está indo muito bem. Os outros três FIDCs que montamos são todos do agro. Tem algumas oportunidades que vimos. Primeiro o dinheiro para captação, hoje, está no institucional, e não na pessoa física. A gente veio de vários anos, de 2020 até um pouco de 2024, em que o crescimento da Fator foi baseado em investidor de plataforma, varejo, com fundos imobiliários que têm dezenas de milhares de cotistas. Esse investidor está sumido. Esse é o investidor que olha hoje para o mercado de fundos listados, vê as cotas caindo, olha para o lado, vê o CDI a 14% e foge do mercado. E quem está participando mais do mercado nesse momento é o investidor institucional mais qualificado. É um público que gosta do produto cetipado, de prazo determinado e está muito ativo em crédito privado. São as características que a gente encontra no FIDC.

Os fundos cetipados têm a vantagem de não oscilar em cotas como os abertos, ainda assim só agora parecem ganhar visibilidade no mercado. Por quê ?

Este é o ponto. A gente não tem uma crise de rendimento olhando para os fundos listados em bolsa. Imagina que uma pessoa tenha lá R$ 20 mil por mês de rendimento pingando na conta dela por ter vários fundos imobiliários. Quando ela olha para trás, um ano, dois anos e compara hoje, é mais ou menos os mesmos R$ 20 mil. Agora, a cota do fundo caiu um terço porque o custo de oportunidade saiu de um CDI de 2% para um CDI de 14%. O investidor quer mais renda proporcionalmente ao investimento. E isso machuca muito os fundos de pensão, os institucionais, porque eles são obrigados a marcar mercado. Quando eles vão para um fundo cetipado, que não tem negociação em bolsa, ele marca pelo PL do fundo. Ele não tem essas oscilações brutais que a gente tem no mercado de fundo listado. Por isto que agora voltou um pouco para os fundos cetipados, mas o mercado é muito cíclico. Daqui a pouco, esse CDI aponta para baixo e a gente vai ter um monte de oportunidade de cota do fundo subindo 1% ao mês, todos os meses. Aí, esse carrossel gira para o outro lado.

Quais os produtos que a Fator Gestão tem hoje cetipados?

Eu tenho três FIDCs cetipados do agro. A gente está tentando agora estruturar um produto de FII cetipado. É o que a gente acha que tem como crescer hoje. Todos os meus fundos hoje de renda fixa e renda variável, multimercado são cetipados também. É mais fácil falar o que não é cetipado, que são os fundos imobiliários listados em bolsa que temos hoje, são quatro fundos que totalizam os R$ 2 bilhões. O resto é tudo cetipado.

Já dá para ver a luz no fim do túnel dos FIIs listados em bolsa? Falando de recuperação das cotas?

Se você me perguntasse isso dois meses atrás, três meses, eu diria que a luz no fim do túnel estaria no final do ano. Nesse momento, a resposta honesta é não tenho a mais vaga ideia. Eu acho que essa turbulência toda do negócio das tarifas, do comércio internacional, botou uma neblina na frente do mercado muito grande. Você não consegue ter nenhum consenso nem entre os economistas. Eu acho que, nesse momento, não tem luz no fim do túnel. A gente não consegue ter essa visibilidade nesse momento. Ficou pior para gestor, para todo mundo olhar.

Você falou de um fundo novo, cetipado, que está sendo estruturado. Qual a característica do produto?

A ideia é um fundo de fomento para desenvolvimento residencial. É um fundo para investir em CRIs e em um produto que a gente está fazendo com muito sucesso no VRTM, que é nosso fundo multiestratégia, que é adquirir unidades na planta de incorporadores a preço de custo. E com regras que geram renda para o fundo no mês a mês e, na prática, significa uma injeção de recursos para o incorporador tocar construção nos projetos residenciais. A gente tem uma carteira hoje no VRTM de mais de R$ 150 milhões de projetos desse tipo. São 20 projetos pequenos para investir e que estão indo bem, com uma rentabilidade muito boa. E como temos um pipeline de projetos três vezes maior do que tem de dinheiro no fundo, e a gente não vê perspectiva de captar, o caminho é montar um fundo cetipado de prazo determinado para ver se a gente consegue cheque de investidor institucional para poder fomentar esse mercado. A gente está estruturando nesse semestre para fazer, de fato, a colocação no segundo semestre.

Na Fator qual é a participação do institucional no volume gerido?

A gente tem hoje aproximadamente 40% de pessoa física e 60% de institucional. E provavelmente, a gente deve fechar o ano com 30% pessoa física e 70% para institucional. Todas as novas iniciativas estão direcionadas para o institucional e é provável que ele ganhe espaço em detrimento do pessoa física. É algo pontual porque o investidor de varejo está mais machucado, neste momento, mas eu acho que é uma tendência também para o futuro, que a gente foque mais no institucional. O mercado de colocação para investidores de varejo ficou muito restrito nos últimos anos. A gente tem três ou quatro grandes casas que oferecem os serviços que, de fato, atingem o varejo, o que prejudicou muito as gestoras médias. Eu vejo as gestoras médias, no geral, olhando estrategicamente mais para o institucional cetipado e menos para o varejo, por questão de dinâmica de mercado de colocação.

Como tem sido o desempenho dos demais fundos da casa, de ações e multimercado? Já é hora de voltar a alocar nestes produtos, com cotas baixas, buscando retorno mais à frente ?

A gente, evidentemente, sofreu como todos. Os fundos de renda fixa ficaram com desempenho acima do CDI, mas os fundos multimercados e os de ações sofreram bastante. Sobre perspectiva, eu te falo como alguém que tem um background mais forte em fundo imobiliário. O discurso que eu faço para investidores, principalmente as pessoas físicas, é olhar para trás e ver o que aconteceu nos dois últimos ciclos em que a gente teve com o CDI no máximo e embicando para baixo. Quando a gente olha a primeira vez, foi lá na época do impeachment da Dilma, que a gente chegou a ter um CDI de dois dígitos e ele embicou para baixo. O segundo foi quatro, cinco anos depois, quando o CDI saiu de 13% ou 14% para aquele 2,25%. No primeiro ciclo, o investidor que comprou fundos imobiliários teve 36% de ganho de capital em dois anos. E no segundo ciclo, teve 60% de ganho de capital em dois anos. Tem uma coisa macro que é, quando você está na crista da onda, e tem uma probabilidade grande do CDI cair, esse é o momento de entrada, é o momento que você deveria estar investindo. O que dificulta um pouco a conversa nesse momento é que a gente não sabe se está na crista da onda ainda. Existe uma dúvida se o CDI já está no ponto máximo. Essa dúvida aumentou nos últimos dois meses por conta de toda essa bagunça que a gente está na questão mundial, mas eu diria que dá para falar para os cotistas que no segundo semestre de 2025, é um ponto de entrada muito interessante para quem quiser ter o ganho macroeconômico do mercado. Agora, sabemos que é sempre difícil vender contraciclo porque tem que convencer o cara, que está machucado, a dobrar a aposta porque ele vai se dar bem depois.

A Fator Gestão tem fundo de infra? Qual é a estratégia para o segmento ?

Nós temos, são dois fundos relativamente pequenos, do total de R$ 100 milhões, e é uma das estratégias que a gente quer crescer a partir deste ano, é focar imobiliário, agro e infraestrutura bastante, que são os fundos de renda. É uma indústria que está se consolidando de fundo listado em Bolsa, que tem as três estratégias, o imobiliário, o agro e o infraestrutura. Eles partilham da isenção de imposto de renda sobre rendimento. O de infraestrutura ainda tem uma vantagem adicional, que é o cotista estar isento também de ganho de capital, quando ele compra e vende a cota com ganho de capital não paga imposto. O agro e o imobiliário pagam 20%, mas o infraestrutura nem isso paga. Existe um mercado potencial de previdência privada mesmo, todos os cotistas comprando o portfólio especificado de ativos para ter renda mensal.

O crescimento pode vir também de forma inorgânica, via aquisições?

A gente está focado mais em crescimento orgânico dos nossos fundos, a gente quer fazer menos fundos, e a gente sempre fala em menos lagos, porém mais profundos, para que tenha mais liquidez. A gente está atento ao mercado, mais na linha de parcerias do que de aquisição e fusão. Mas sabemos que é uma tendência do mercado (consolidação de asset menores) e estamos atentos porque é uma tendência do mercado mesmo.

Como está sendo a transição para as regras da CVM 175 ?

A gente começou no início do ano, todas as adaptações e regulamentos. Já terminamos a adaptação de 80% dos fundos. A gente, nos produtos existentes, focou em arrumar, se adequar à legislação. Não fizemos ainda nenhuma captação com base na nova regra. Todos os fundos que falamos, FIDCs, já nascem com base na 175. A gente olha com muitos bons olhos, por exemplo, FIDC para varejo, está nos planos. Mas hoje não temos nenhuma iniciativa concreta nesse momento. O investidor pessoa física ainda está muito distante. Não tem bolso. O ticket médio da pessoa física é muito baixo e para você fazer um fundo que tem um tamanho economicamente viável, você precisa fazer uma oferta pública parruda, como fundo imobiliário, os Fiagros de varejo fazem, e esse volume hoje está distante. Esse é um problema hoje do mercado que, de novo, é o investidor pessoa física meio arredio.

A CVM estuda mudanças nas regras para oferta de FIPs para o investidor de varejo. Interessa à Fator Gestão ?

Hoje não temos na casa, mas há sim ideias de estruturar um em breve. Toda estrutura que permite a gente acessar novos mercados é sempre bem-vinda. Se isso vai ter mercado ou não, eu acho que ainda é um ponto de interrogação. Temos aqui uma outra gestora, que é a Ahead Ventures, que é uma gestora de private equity. Eles têm FIPs que investem em venture capital. E o foco deles é totalmente no corporativo institucional e praticamente zero no investidor de varejo. Quando a gente fala de FIP, em geral, você está falando de um foco muito maior em ganho de capital, de médio, longo prazo e não em renda. E de rentabilidades que são mais altas do que os fundos de renda, porém, tomando um risco elevado, mais complexo. Eu tenho um pouco de dúvida se vai dar match. O produto com o investidor do pessoa física.

Como é que foi o desempenho no consolidado da asset em 2024?

O crescimento orgânico do ano passado foi, mais ou menos, R$ 1 bilhão. Agora se você pegar a estatística da Fator, de varejo, ela sai de R$ 4 bilhões para R$ 6 bilhões por conta da aquisição. Na prática, tivemos um crescimento de, mais ou menos, R$ 2 bilhões, sendo R$ 1 bilhão orgânico, R$ 1 bilhão via aquisição (incorporação dos fundos). Para este ano de 2025, nosso business plan é crescer mais R$ 1 bilhão, o que é um desafio por conta do mercado.