TRX diversifica carteira do fundo TRXF11, com unidade hospitalar do Einstein, e cria seu primeiro hedge fund imobiliário

Atuando na originação dos ativos com operações Built to Suit, de imóveis sob medida para empresas, e de Sale and Leaseback, comprando e alugando unidades, a TRX Investimentos se consolidou como uma gestora independente no mercado de Real Estate. Tem um dos fundos imobiliários (FII) mais líquidos do mercado, o TRXF11, e contratos atípicos de locação de 58 imóveis para nomes como Leroy Merlin, Obramax, Grupo Mateus, Carrefour e Decathlon. Esta é a foto atual e também a da origem da TRX em 2007, mas o filme desta história inclui uma ampliação dos negócios em outras direções que não deu certo. Chegou a ter um braço em Miami, uma securitizadora e uma joint venture com a Caixa/ FGTS em projetos especulativos de logística. Após a crise econômica do segundo mandato de Dilma Rousseff, que pegou a TRX no contrapé, quase tudo foi descontinuado. “Voltamos à nossa origem, ao que sempre soubemos fazer bem, que é originar produtos de real estate e gerir produtos de renda”, explica Gabriel Barbosa, sócio da casa e gestor do TRXF11.

Na entrevista ao Além do Capital, o executivo conta a longa história da casa e o processo de retomada da identidade, que resultou na criação do TRXF11, fundo que em 2024 se tornou sócio, com 70% do capital, da nova unidade do Hospital Albert Einstein, voltada à oncologia. “Tínhamos um pé atrás com operações de hospital por ser um segmento complexo, com a unidade preparada para aquele tipo de operação, difícil trocar de inquilino, mas a operação do Einstein, pela capacidade de crédito deles, localização e setor é algo emblemático para São Paulo”, explica Barbosa, que diz ter tentado comprar, via TRXF11, toda a unidade, mas sem sucesso. “Não quiserem vender.” Na entrevista, o executivo conta também detalhes da estratégia do primeiro hedge fund imobiliário da casa, o TRXY, criado no final do ano passado. Acompanhe:  

Conte um pouco da história da TRX. Como a casa chegou até este momento?

Ela foi fundada em 2007 por dois sócios que vieram do mercado imobiliário e viam espaço para atuar na estruturação de operações Built to Suit e com contratos atípicos, de 15 ou 20 anos. Na época, a TRX não era uma gestora, mas uma desenvolvedora imobiliária. A casa sentiu necessidade de fazer a gestão desses veículos e se associou à Orbe Investimentos, hoje com o nome Trópico, que tinha uma carteira de ações em que ela era ativista. A TRX viu que poderia ser um caminho para originar mais negócios com essas empresas maiores que já eram listadas. Este nicho, de Built to Suit, fez com que a TRX surfasse uma onda muito boa até que o mercado foi mudando. Em 2013 e 2014, chegamos a ser a segunda maior plataforma de galpões logísticos no Brasil. A gente primeiro oferecia fundos de private equity imobiliário, que era de onde vinha o capital, mas já existia uma demanda de investidores que queriam carregar a renda. Foi quando a TRX estruturou o seu primeiro fundo imobiliário, o TRXL11, de logística, hoje com gestão do BTG. Foi o nosso primeiro fundo de renda, ou seja, que a gente oferecia a renda para os nossos investidores.

Sempre foi no modelo Built to Suit ou a casa já havia introduzido outros formas de
originação?

Com o TRXL11, passamos também ao modelo de Sale and Leaseback, que a gente comprava das empresas e locava de volta  para eles o mesmo imóvel. A gente listou esse primeiro fundo em 2010 e na época a bolsa tinha 15 mil investidores em fundos imobiliários. A TRX é um dos precursores desse mercado. Neste meio do caminho, a Orbe vendeu a participação dela para um Private Equity a um valuation muito alto, esticado, e esse fundo demandou da casa crescimento e diversificação para justificar o valor pago. Além de desenvolvedora e gestora, a TRX passou a fazer outro tipo de operação, de projetos logísticos especulativos em parceria com o fundo FGTS, da Caixa (joint venture). Passamos também a fazer infraestrutura e trouxemos uma empresa de self-storage para o Brasil, uma parceria com a Metro, tivemos uma joint venture com o Goldman Sachs, montamos uma área de crédito estruturado e pensamos por que não fazer in-house, e foi quando montamos uma securitizadora, estruturávamos o CRI. Até que tivermos que rever os planos.

Quais as dificuldades da TRX naquela época? O que deu errado? 

Diversificamos bastante e veio a crise do segundo mandato da Dilma Rousseff, que nos pegou no contrapé. As operações que sustentavam a gente, com grandes empresas, praticamente deixaram de acontecer. As poucas operações que apareciam era uma briga para ver quem fazia o pior negócio. A gente estava numa estrutura super inchada. Os sócios tentaram carregar a empresa até 2017 nesse formato, quando começou uma reestruturação. Nos desfizemos de tudo que não era mais o core business. Vendemos a empresa de self-storage, descontinuamos várias áreas. Foi feito um movimento de realmente focar no que a gente sabia fazer desde o começo, que é Built to Suit e Sale and Leaseback. Só para você ter ideia, a gente tinha um escritório em Miami. Reduzimos tudo, foi um processo longo concluído no começo de 2019. Cortou na carne mesmo. Nesse processo de reestruturação, os sócios fundadores recompraram o Private Equity e passaram a ser 100% donos da TRX.

E a partir desta reestruturação, como a TRX passou a se reposicionar no mercado?

A nossa decisão foi que não tínhamos mais dúvida na nossa identidade. Durante muito tempo a gente teve dúvida, somos uma desenvolvedora imobiliária ou uma gestora de recursos? Se você é desenvolvedor imobiliário, o seu cliente é a empresa, se você é a gestora de recursos, o seu cliente final é o investidor. Foi quando nos  posicionamos como uma gestora de recursos, de nicho, focada em fundos imobiliários. No começo de 2020, a gente viu que o mercado de fundo imobiliário já não era aquele de 2010 e queríamos nos posicionar como uma gestora de um fundo só, de tijolo, e direcionar toda a nossa capacidade de originação, que é onde a gente tem o maior diferencial em relação a nossa concorrência. E foi assim que nasceu o TRXF11, fundo imobiliário listado em Bolsa em janeiro de 2020.

Desde então, qual foi a evolução do produto, o FII TRXF11?

No IPO, a gente captou R$ 190 milhões para comprar quatro imóveis em operações principalmente de Sale and Leaseback. Compramos duas lojas de varejo, dois galpões logísticos. A ideia era que o TRXF11 fosse um fundo livre para que a nossa capacidade de originação traga as oportunidades. Nasceu assim, sem uma classificação definida, porque é algo que aprendemos ao longo do caminho. Fundo imobiliário não tem resgate, o que do lado da gestora é muito bom. O mercado foi criando ao longo do tempo fundos temáticos, de shopping, lajes corporativas, galpões logísticos. A gente tentou fazer desse jeito, mas só faz sentido se forem grandes e não foi o que aconteceu com a TRX. Com fundo menor, qualquer vacância acerta em cheio a cota. O TRXF11 é um fundo grande, de ativos de tijolo e com muito pouco papel, cerca de R$ 25 milhões, e com 185 mil investidores. É um dos fundos mais líquidos da Bolsa, o que é bem notório para uma empresa independente que está disputando com as outras assets de grandes instituições. O PL do fundo é de R$ 2,3 bilhões.