FIIs agora podem escolher entre lucro contábil ou lucro caixa para pagar dividendo

A Lei (8.668/93) determina que fundos de investimentos imobiliários (FIIs) distribuam 95% do lucro auferido a cada semestre aos seus cotistas pelo ‘regime caixa’. Uma regra objetiva, simples, mas que deixou a porta aberta a um questionamento que se instalou em 2021, com o fundo Maxi Renda (MXRF11), e perdurou como ‘dúvida’ até a publicação do Ofício Circular CVM/SSE/SNC 03/24, em 27 de novembro. No centro da questão está o conceito de lucro que justifica – ou não – a distribuição de dividendos aos cotistas. Embora a disputa entre CVM e gestores/administradores do FII Maxi Renda tenha terminado em 2022, com o fundo registrando lucro e esvaziando a tese da CVM, o regulador passou a olhar de perto a questão e só agora publica novas orientações aos administradores de FIIs.

No ofício publicado pela CVM, os FIIs passam a ter como opção, para cálculo e distribuição do dividendo, o Lucro Caixa ou o Lucro Contábil. Regra que vale para todos os FIIs, sejam novos ou já existentes. “Foi um período de expectativa do mercado sobre qual seria o entendimento final da CVM sobre qual regime utilizar para a distribuição de resultado. Muitos esperavam uma audiência pública para debater o tema, mas a CVM optou por soltar o ofício circular encerrando as dúvidas, algo importante para todos”, comenta Felipe Ribeiro, sócio e diretor de Investimentos Alternativos do Clube FII. Na visão do especialista, a opção por um ofício conjunto entre CVM, Superintendência de Securitização e Agronegócio (SSE) e a Superintendência de Normas Contábeis e de Auditoria (SCN) é “importante porque mostra que estão olhando todos os aspectos, ângulos do tema e deram as mãos para resolver de uma vez o assunto”.

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A origem do questionamento data do fim de 2021, quando o Maxi Renda (MXRF11), FII com o maior número de cotistas no Brasil (perto de 1,2 milhão), foi proibido pela CVM de distribuir dividendos. A CVM entendia que o FII não poderia distribuir mais dividendos do que o lucro contábil acumulado pela carteira. Em caso de prejuízo contábil, o rendimento deveria ser suspenso ou repassado em forma de amortização, ou seja, devolução de patrimônio. Administrado pelo BTG, o Maxi Renda entrou com um recurso na CVM e, em 2022, o colegiado da CVM voltou atrás e autorizou o FII a distribuir o ganho. Procurados pela Capital Aberto, o BTG, administrador do fundo, e a XP, gestora, preferiram não comentar.

Caio Nabuco de Araújo, analista da Empiricus Research, lembra que o debate está na indústria há alguns anos e que o Ofício da CVM “agrega mais clareza para a regulamentação”. “Não é uma unanimidade entre os administradores de FIIs usar o lucro caixa ou o lucro contábil porque há uma distinção entre fundos de tijolo e fundos de papel. Faltava transparência do órgão regulador, o que agora foi feito”, explica Araújo.

O Ofício da CVM não dá aos FIIs apenas a opção entre Lucro Caixa ou o Lucro Contábil, mas elenca uma série de orientações ao mercado. A principal delas, na visão de Felipe Ribeiro, é que o administrador/gestor terá que escolher entre os dois regimes, dar publicidade ao fato e não poderá mudar depois. “A CVM foi objetiva, disse que pode fazer regime contábil, pode fazer regime caixa, desde que respeite a lei e distribua os 95% de lucro por semestre. Agora, escolhido o regime, o fundo está ‘casado’ com ele, não pode mudar”, esclarece o diretor do Clube FII. “Em determinados momentos do mercado, um tipo de método distribui mais. Em outros momentos, aquele regime distribui menos. Tem ônus e bônus, mas a CVM disse que escolheu não muda mais.” Na visão de Felipe Ribeiro, a medida permite “comparar banana com banana”, se referindo aos dois grupos de fundos que utilizarão o regime de caixa e os fundos que optarão pelo regime contábil.

Os especialistas destacaram, também, aspectos práticos do Ofício divulgado pela CVM. O documento afirma que “considera adequado” que os administradores divulguem Comunicado ao Mercado, no sistema Fundos.Net, com a indicação do método de distribuição de rendimentos adotado pelo respectivo FII, se com base no Lucro Caixa ou Lucro Contábil. “Informar o investidor deste mecanismo é muito importante, assim como impedir que haja mudança no regime escolhido, o que evita o risco de duplicidade de lucro distribuído ao cotista”, explica Araújo, da Empiricus.

O Ofício traz, ainda, o entendimento das superintendências (CVM, SSE e SNC) sobre a necessidade de manutenção de “controles e relatórios consistentes e transparentes com relação”: a) aos montantes distribuídos antecipadamente, no caso da opção pelo regime de competência, assegurando sua exclusão, da base de distribuição, quando transitarem em caixa; e b) aos montantes distribuídos, como base no lucro caixa, desde a entrada em funcionamento do FII, de modo a permitir a comprovação da distribuição mínima de 95% do Lucro Caixa na visão acumulada, prevista na Lei 8.668.

Embora os administradores dos FIIs tenham que escolher entre os dois regimes de lucro, o Ofício Circular da CVM não informa em que prazo terão que fazê-lo. “O regulador não define quando, mas a partir do momento em que a regra foi publicada os fundos precisam se mexer porque o regulador a qualquer tempo pode cobrar quem ainda não o fez”, comenta Felipe Ribeiro.