Securitizadoras vão à Fazenda e reivindicam alterações na CMN 5118
A tensão gerada neste ano pelas novas regras do Conselho Monetário Nacional (CMN), editadas na Resolução CMN 5118, em meio ao segmento de securitização não se justificou – ao menos em relação ao impacto que poderia ser causado em volume de emissões e quantidade de operações. Contudo, ao menos três itens ainda geram forte debate setorial e foram a causa de reunião recente entre representantes do Ministério da Fazenda e da Associação Brasileira das Securitizadoras de Crédito Imobiliário e do Agronegócio (Absia). As propostas para alteração do texto, foco da reunião, inclusive, estão sendo formatadas pelo setor privado para envio à Pasta até a próxima semana.
O texto das regras aplicáveis ao lastro de operações de emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e do Agronegócio (CRA) contém trechos que precisam ser mais assertivos, avaliam as securitizadoras. Serão propostos ajustes relacionados à cessão de crédito com retenção de riscos por instituições financeiras, operações afetadas pela mudança de regras (a exemplo de CRIs de reembolso em obras) e a definição de lastro por origem e por destinação, disse Arley Fonseca, presidente da Absia. “Houve entendimento inicial na Fazenda, após a reunião da semana passada, de que os pedidos são justos”, antecipou em entrevista concedida à Capital Aberto no início da semana.
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Fonseca, que também é diretor da Opea, participou nesta quinta-feira (7) da 1ª Conferência Brasileira de Securitização, promovida pelo Clube FII em parceria com a associação, onde voltou a tocar no assunto. “Houve uma certa gritaria no começo [do setor, quando a norma foi publicada], pois a avaliação era a de que o pacote de regras ia limitar demais as operações de securitização", continua. O volume, contudo, cresceu de um ano para o outro e, se observado um período maior, saiu de patamar próximo a 250 operações em 2020 para perto de 500 neste ano.
Uma das propostas de revisão da CMN 5118 envolve a necessidade de o texto determinar mais claramente a questão sobre seguro ou fiança na oferta do crédito por uma instituição financeira. É comum, por exemplo, nas operações de CRA, que tem como lastro CPRs, que o BNDES entre dando garantia de safra. Ou seja, o produtor rural toma uma CPR e assegura sua safra junto ao banco. “A partir do momento que o BNDES concedeu o seguro, apenas sob a ótica da retenção de risco, se der algum problema o seguro será honrado. Então o risco é da instituição financeira”, diz Fonseca.
Segundo ele, a instituição financeira não pode carregar o risco em operações de securitização, então, teoricamente, operações com seguro ou com fiança estariam vedadas. “Mas, na verdade, o texto não deixa claro se a referência é ao seguro ou fiança prestado para terceiros ou se é quando ele [banco] está fazendo uma operação em que a própria instituição financeira se beneficia do seguro que está concedendo”, continua. “A nossa leitura é a de que para terceiros deveria ser permitida”.
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Luis Peyser, sócio do i2a Advogados, lembra que o governo criou a regra para desestimular a captação por meio desses instrumentos, ambos criados como política pública para direcionar recursos para os dois setores. Sobre CRA e CRI não incide o Imposto de Renda. Contudo, nem sempre eles estavam sendo utilizados para o fim da política pública – grandes empresas que captavam dinheiro “mais barato” para alugar ou comprar balcões, por exemplo. “Só que a regra [CMN 5118] acabou travando um monte de outras operações”, opina o especialista. Ou seja, a norma acabou limitando mais que o necessário resvalando em operações usuais de ambos os segmentos.
Os pleitos da Absia têm relação com o ponto citado pelo advogado. Afora o já citado, mais um refere-se aos modelos de operações que deixaram de ser permitidas pela nova regra e são comuns no setor imobiliário. Um exemplo evidente, diz Fonseca, é o financiamento de reembolsos em operações de obras tocadas por incorporadoras.
Hoje, quando uma incorporadora lança o empreendimento e chega perto de 40% de todo o custo incorrido, costuma recorrer ao banco para tomar o dinheiro emprestado e terminar a obra. Banco e mercado de securitização costumavam financiar o valor restante acrescido de parte de um porcentual já gasto pela companhia na etapa inicial. “A empresa, então, poderia obter os 60% do valor restante e mais 20% de um valor chamado reembolso, que servia como um conforto ou fôlego para o caixa dela”, explica.
A nova regra vedou esse tipo de operação. Portanto, se a incorporadora enfrentar qualquer tipo de problema para encerrar a obra no prazo previsto (seja por um efeito do clima ou outro desafio) poderá viver algum tipo de estrangulamento. Como não pode ser feita uma nova operação, impedida por conta da regra do reembolso, os investidores terão de decretar o vencimento antecipado – e começar a executar a garantia. “Uma empresa que só ia atrasar o pagamento alguns meses para resolver sua vida pode quebrar por essa regra”, comenta Fonseca.
Um terceiro pleito das securitizadoras envolve a vedação de operações entre partes relacionadas. Esse trecho do texto foi escrito de modo genérico na avaliação do setor, e acaba freando outro movimento usual, como o de tomada de crédito por holdings para posteriormente ser distribuído às suas SPEs, as quais tocam obras distintas.
Fonseca explica que é comum que, em grandes grupos, se tome dinheiro na holding por meio de uma única operação de emissão de debêntures. É um volume de recursos tomado de uma vez que será distribuído a unidades de negócios da mesma companhia para a construção de obras distintas. “Para que a empresa não precise tomar dinheiro em cada uma delas”, diz.
O texto como hoje está escrito pode vedar esse movimento por considerar as SPEs partes relacionadas. Mas não foi esse o intuito da norma, continua Fonseca. “O intuito da norma foi pegar partes relacionadas quando há comprador e vendedor num mesmo grupo com o fim de gerar crédito para outros usos, como captar capital de giro fora das condições de mercado”, disse.
Ele exemplifica: uma empresa vende um de seus imóveis para outra empresa do mesmo grupo, a prazo. Então securitiza esse contrato a prazo. É esse tipo de operação (na origem) que a norma veda – ou teria de vedar. A Absia pede a diferenciação de lastro por origem e lastro por destinação (caso do exemplo das incorporadoras e suas SPEs). “Da forma como escrita, a norma acabou vedando esse outro mecanismo comum do mercado de incorporadoras, que é captar o dinheiro na holding e descer para suas SPEs”, finaliza.