Pão de Açúcar ‘inquilino’ recheia carteiras de fundos imobiliários (FIIs) de TRX, Rio Bravo e Guardian
O grupo GPA, responsável pela rede de supermercados Pão de Açúcar, anunciou ter fechado com seus principais credores um acordo para o anúncio de uma recuperação extrajudicial. Com dívidas que chegam a R$ 4,5 bilhões, o GPA deixou claro no comunicado que estão excluídas do plano obrigações correntes junto a fornecedores, parceiros e clientes, bem como obrigações trabalhistas, que “não serão afetadas”. Segundo a companhia, o plano foi aceito por 46% dos credores abordados, equivalendo a R$ 2,1 bilhões. O acordo para uma recuperação extrajudicial tem reflexos em diversos segmentos ligados à rede, incluindo os fundos imobiliários (FII), que locam dezenas de ativos à rede supermercadista.
Relatório produzido pela EQI Research assinado pela analista de investimentos Carolina Borges, joga luz sobre o problema. O Grupo Pão de Açúcar, há um bom tempo, não vive seu melhor momento, com anos de compressão de margens, prejuízos recorrentes e um ambiente mais competitivo no varejo alimentar. Mesmo assim, os imóveis ocupados pelo supermercadista sempre foram considerados de qualidade e recheiam a carteira de FIIs. Segundo o relatório da EQI, entre os FIIs do universo de cobertura da casa, os FIIs GARE11 (Guardian Gestora), TRXF11 (TRX Investimentos) e RBVA11 (Rio Bravo) possuem exposições relevantes ao GPA.
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No fundo gerido pela Rio Bravo, são oito contratos em três estados, todos com vencimento em 2029. “Uma das características é que o FII possui imóveis menores em área bruta locável (ABL) e o inquilino representa cerca de 8,1% do total das receitas do Fundo”, comenta Carolina Borges. No TRXF11, são 19 contratos de locação, atípicos, localizados no estado de São Paulo e Goiânia (via TRXB). A exposição, em termos de receita, também é de cerca de 8%. No GARE 11, da Guardian, a analista da EQI Research aponta 7 contratos, representando 14% do total das receitas do Fundo, mas com prazos contratuais que ultrapassam os 20 anos.
“Quando investimos em ações ou em crédito corporativo, estamos diretamente expostos à saúde financeira da empresa. Nos FIIs, a lógica é diferente. O investidor está exposto principalmente à qualidade do imóvel, ao contrato e à capacidade de gestão do fundo. Em muitos casos, os contratos de locação contam com proteções relevantes”, explica a analista, destacando que, no caso do TRXF11, por exemplo, os contratos com o GPA possuem garantia do Assaí, empresa que foi separada do Grupo e hoje possui uma estrutura financeira independente. “Mesmo que a situação financeira do inquilino se deteriore e, no caso mais extremo, haja paralisação das operações, o cenário esperado seria uma disputa jurídica envolvendo o cumprimento contratual. Não é o desfecho ideal, evidentemente, mas tampouco significa perda permanente de capital para o investidor.”
Segundo Carolina, além de lojas com contratos atípicos serem as últimas a serem fechadas, pelo elevado custo de saída, estruturas de garantias contratuais e instrumentos como CRIs vinculados aos ativos funcionam como camadas adicionais de proteção ao fluxo de caixa dos fundos.
Na visão da especialista, o mercado de FII “tende a reagir de forma exagerada, como se o imóvel não fosse mais existir ou gerar renda” o que pode, em última análise, inclusive gerar oportunidade para investidores que conseguem “olhar além do ruído de curto prazo”. Carolina cita, a titulo de exemplo, a dinâmica do RBVA11, gerido pela Rio Bravo, que por muitos anos foi conhecido pela forte exposição a agências bancárias, e com a digitalização do setor e o fechamento gradual dessas unidades, o gestor iniciou um processo de reciclagem do portfólio. “Esse movimento mostra que imóveis bem localizados conseguem encontrar novos usos ao longo do tempo, mesmo quando o perfil do inquilino original muda.” E conclui: “A situação do GPA não é nova nem surgiu de forma inesperada. A saúde financeira do locatário já era um elemento conhecido e considerado na análise dos fundos.” A Capital Aberto procurou os gestores dos três fundos citados.
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Alexandre Rodrigues, sócio e gestor de fundos imobiliários da Rio Bravo Investimentos (RVBA11), informou que “a gestão acompanha a situação de perto, mas é importante esclarecer que o GPA não entrou com recuperação judicial, e sim com um plano de recuperação extrajudicial, voltado à reestruturação de dívidas com credores financeiros”. Ele acrescenta que, conforme o documento divulgado pelo GPA, “fornecedores e contratos operacionais — incluindo locações de imóveis — não são afetados, não havendo previsão de haircut ou alongamento dessas obrigações”.
Os imóveis locados pelo FII RVBA para o Pão de Açúcar estão 100% adimplentes. “Ao longo desse processo, mantivemos diálogo com a companhia, que reiterou que os contratos de locação seguem sendo honrados normalmente, o que está em linha com o que foi divulgado no plano de recuperação extrajudicial.” Alexandre Rodrigues destaca que os imóveis do FII locados ao supermercadista são ativos bem localizados e com boa liquidez imobiliária. “A gestão da Rio Bravo possui histórico de reposicionamento e reciclagem de ativos imobiliários, incluindo a conversão de imóveis para novos usos ao longo do tempo. Assim, entendemos que esses ativos possuem flexibilidade e liquidez no mercado, caso no futuro haja necessidade de reposicionamento. No momento, contudo, não há qualquer indicação de impacto operacional, já que os contratos seguem vigentes e adimplentes.”
Na TRX, o sócio e gestor Gabriel Barbosa também destaca que, segundo a própria companhia, “obrigações operacionais, como aluguéis, salários e pagamentos a fornecedores, permanecem fora do escopo da negociação e seguem sendo cumpridas normalmente”. Barbosa destaca a boa localização das lojas e a “flexibilidade de uso, podendo ser locado para outro inquilino ou até mesmo vendido para uma incorporadora/construtora”. O FII da TRX conta com mais de 300 inquilinos, segundo informou, o que contribui para a diluição de riscos e estabilidade das receitas. Sobre eventual participação nas discussões que levaram à Recuperação Extrajudicial, o sócio da TRX afirma que “FIIs que possuem imóveis locados ao GPA não participam da negociação do plano, já que seus contratos seguem vigentes e fora do escopo da reestruturação. Na prática, enquanto as obrigações operacionais continuarem sendo cumpridas, como é o caso do pagamento dos aluguéis, os contratos de locação permanecem em vigor e sem alterações.” Todos os contratos de locação celebrados com o GPA pela gestora, destaca Barbosa, contam com “garantias robustas, estruturadas justamente para mitigar riscos e proteger o fundo e seus cotistas. Esse tipo de contrato prevê estruturas de garantia e mecanismos de proteção jurídica que podem ser acionados em caso de eventual inadimplência ou descumprimento contratual.”
A situação é a mesma no GARE11, da Guardian Gestora, com todos os aluguéis pagos em dia e confiança na qualidade do portfólio. “Falamos com a companhia e conforme consta no Fato Relevante não há qualquer problema com as unidades locadas. Eles têm liquidez para seguir com os pagamentos normalmente”, comenta Gustavo Asdourian, fundador da Guardian. Imóveis locados ao Pão de Açúcar pelo FII estão localizadas em áreas como Higienópolis e Paraíso, áreas valorizadas a capital paulista. “O plano permite negociações com os credores persistam por mais 90 dias. Estamos acompanhando. Temos um portfólio de qualidade que nos dá segurança.”