Emissões de CRI verde podem ganhar tração com demanda na construção civil
Relativamente recente no mercado, o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) com selo verde, chamado de CRI verde, parece ter destravado uma nova demanda. Antes, quase restritos a financiar projetos de energia solar ou outros relacionados à transição energética, agora também dão espaço a operações diretas do segmento de construção civil, como para o financiamento dos chamados “green buildings”, construções mais sustentáveis que visam minimizar os impactos ao ambiente e utilizar recursos de maneira eficiente. Segundo o BV, que recentemente estruturou uma operação do tipo para a Tegra Incorporadora, há mais empresas interessadas sondando o assunto.
Para o chamado “selo verde”, há uma avaliação socioambiental e de maturidade ESG, analisando o nível de desenvolvimento e integração das práticas ambientais dentro da companhia. São analisados tanto a operação em si quanto o histórico do emissor e de suas práticas.
“Qualquer operação, seja verde ou social, deveria ter algum benefício de retorno (para o meio ambiente ou para a sociedade) que justifique este nome. Não é à toa que a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) olha para este tema especialmente neste ano de 2025, através da sua agenda regulatório, buscando evitar o ‘greenwashing’”, comenta Felipe Ribeiro, sócio diretor de Investimentos Alternativos do Clube FII. “Existem diversas iniciativas no Brasil e no mundo ajudando a identificar o que são operações desta natureza ou que usam este nome para poder captar recursos.”
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Neste tipo de operação, comenta Ribeiro, a principal dificuldade é encontrar os indicadores que medirão o retorno feito. “No caso do CRI Verde, para o meio ambiente, o que mensurar? Como mensurar? Quem irá mensurar? Quando e com que recorrência será feita esta mensuração para efetivamente ser verde?”, indaga.
A primeira emissão de CRI verde no Brasil ocorreu em 2021, por meio da True Securitizadora, hoje comprada pela Opea, para o financiamento de usinas fotovoltaicas. Desde então, alguns títulos do tipo surgiram no mercado, mas voltados à transição energética e geralmente para financiar operações de empresas de energia, como Solfácil e Evolua, embora os títulos possam ser utilizados desde por diversas companhias.
Mais recentemente, em janeiro, o BV estruturou para a Tegra Incorporadora o primeiro CRI Verde de Construção Civil do mercado, que captou R$ 322 milhões para serem utilizados no desenvolvimento de empreendimentos sustentáveis, com características de “Green Building” e que possuam certificações para edifícios de padrão internacional: AQUA, EDGE ou LEED.
“A operação tinha um valor de garantia firme, ou seja, um mínimo, de R$ 265 milhões e R$ 57 milhões em melhores esforços. Ela foi integralmente colocada, teve um sucesso absoluto. Emitimos os R$ 322 milhões, mesmo tendo uma parcela em melhores esforços. A operação foi muito bem colocada no mercado”, comenta Marcos Oliveira Garcia, superintendente de mercado de capitais do banco BV.
O papel foi comercializado no mercado primário com uma taxa de CDI + 0,60% a.a ao prazo de dois anos. A oferta atraiu 376 pessoas físicas, dois fundos de investimentos e duas instituições financeiras, o que prova o interesse pelo título.
Apesar da demanda existir por parte do investidor, como o mercado para esse título ainda está em crescimento, não há uma diferença entre os prêmios para CRIs comuns e o CRI verde.
“Ainda não tem no mercado brasileiro uma diferenciação para os produtos com selo verde. Ainda não tem um benefício de taxa. Vimos um pequeno aumento da demanda por ter selo verde, mas não o suficiente para ter uma eficiência de taxa, pela indústria estar no crescente, por isso ainda ser uma tendência”, comenta Garcia, do BV, dizendo que o banco observou um maior interesse por parte dos investidores por ter o selo verde.
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Ribeiro, do Clube FII, conta que também existe uma discussão sobre se o título verde deveria ter uma taxa menor de remuneração para o investidor, de tal maneira que parte do retorno é a externalidade positiva para o meio ambiente. “A empresa devedora, deveria pagar menos juros, já que está fazendo ‘o bem’? E existe o outro lado da moeda: os negócios de impacto - empresas, que geram lucro, mas cujo business é gerar externalidades positivas (sociais ou ambientais) - por exemplo a Vivenda”, diz, citando a emissão de debêntures sociais da Vivenda que foi captada a IPCA+ 0%.
O executivo complementa dizendo que hoje não existe um incentivo específico para estes títulos (seja de mercado ou legislativo ou tributário), mas que uma parte dos investidores gostariam de investir em um papel com “propósito”.
Demanda destravada?
Há na construção civil um mar de oportunidades para aplicar o conceito "green" e fazer com que a indústria cause menos impacto ao meio ambiente. “Green Building é uma das opções, mas existem diversas oportunidades (como a mencionada da Vivenda) para podermos, como indústria de investimentos, fomentar um mercado imobiliário mais verde. O caminho está apenas sendo iniciado e temos muitas oportunidades pela frente”, aponta o executivo do Clube FII.
Para ele, tem muita oportunidade para “ser verde”, mas ainda falta muito para o mercado de construção conseguir este objetivo, portanto, ainda é difícil ver operações verdes de CRI.
Eugênia Souza, sócia e head de corporate trust da Vórtx, aponta que este é um período de experimento do mercado imobiliário e que leva tempo até o próprio mercado construir teses sólidas alinhadas com o que o regulador determina para esse tipo de papel, por isso as emissões ainda caminham mais devagar. “Não é um movimento que acontece tão rápido, porque além da construção do próprio ativo, tem uma segunda adaptação do investidor se preparando, ou seja, os fundos, através dos regulamentos, para comprar esses ativos”, comenta.
Outra questão é que é muito mais simples e fácil colocar um selo verde em papeis como uma debênture incentivada de projetos de infraestrutura, por exemplo, onde há iniciativas que são claramente verdes, do que em CRIs. “A parte imobiliária ainda é mais difícil”, comenta Garcia, do BV. “Agora estamos vendo muita repercussão positiva, muitas empresas do setor estão nos perguntando o que foi, como foi. Mas é um setor que nem sempre é tão claro, tão evidente ter uma operação com um selo verde”, complementa.
Diferentemente dos CRAs, onde é a relação do agronegócio com o meio ambiente e seus impactos é direta, no caso dos CRIs, muitas vezes ela é indireta, o que pode dificultar a identificação de impacto. "Alguns CRIs tem sua classificação verde quase de forma óbvia e direta, como os para geração solar distribuída, desde o primeiro CRI Verde em 2021 e depois com Faro e Solfácil, por exemplo, bem como outros players. O CRI da Opea com a Tegra e BV é exemplo claro das possibilidades de emissão de CRI Verdes atrelados à destinação dos recursos para empreendimentos sustentáveis", comenta Lucas Drummond, head de relações institucionais da Opea, que adquiriu a True, securitizadora que fez o primeiro CRI verde.
A boa notícia é que após a operação da Tegra outras empresas do segmento de construção estão olhando para este tipo de operação. Existe interesse, mas, o que falta, segundo o executivo do BV, é “saber o caminho”, o passo a passo necessário para uma emissão verde, motivo pelo qual o banco possui uma assessoria ESG para este processo.
“Essa operação foi boa para provocar diversas empresas que não estavam com o tema no radar por não ser um setor tão óbvio assim para a emissão do selo verde. E isso despertou o interesse de alguns possíveis novos emissores”, diz Garcia.
A Opea, que também participou da operação da Tegra, também está otimista. "A demanda por empreendimentos verdes é latente, já que levam consigo menor consumo de energia, menos desperdício de materiais durante a construção e utilização de materiais sustentáveis. É natural que o mercado de capitais se adeque a esse cenário de mercado e dê mais importância para ativos verdes ou SLB", opina Drummond.
Agora, com taxas de juros maiores, os ativos que captam essa oscilação precisam ter diversificação, e o CRI verde é uma opção que aliar os dois: renda fixa e investimentos sustentáveis, lembra Eugênia, da Vórtx.
“Vemos demanda desses clientes, principalmente as securitizadoras que são nichadas nesse produto adaptando essas teses junto aos gestores de investimento”, comenta a executiva da Vórtx. “E aqui, na Vórtx, o que temos feito é aumentar essa diligência nos papéis verdes tanto do CRI quanto de outros produtos e experimentando essa diligência para trazer essa segurança e governança ao mercado para que, de fato, esses lastros atendam ao objetivo de investimento sustentável.”
Com isso, o BV espera que venham mais operações com o selo verde, que podem ser ESG como um todo, como voltadas para o social, por exemplo. “Tem outros tipos de impacto que você pode gerar dentro desse setor”, finaliza Garcia.