Gestores de FIIs veem oportunidades para além do crédito em 2025
Após um último ano conturbado, com recálculo da rota de juros, menos apetite a risco e, consequentemente, quedas nos valores das cotas dos fundos imobiliários, gestores de FIIs ainda se mantêm otimistas para 2025, acreditando que com a alta da Selic deixando o crédito sob os holofotes, também devem surgir oportunidades para outros segmentos.
Em meio à mudança de rota dos juros, dólar acima de R$ 6 e um pessimismo do mercado que se acentua, outros veículos, que não a renda fixa, podem sofrer. “Isso não ajuda o cenário para os FIIs, mas ainda assim essa indústria se tornou uma classe relevante, já de R$ 300 bi. Temos alguns produtos que conseguem navegar bem nestes contraciclos”, comenta Vitor Bidetti, sócio fundador e CEO da Integral BREI.
Apesar da turbulência que se estica para os primeiros dias de 2025, o último ano não foi de todo ruim para os FIIs. Há quem tenha conseguido se salvar e, inclusive, fornecer resultados satisfatórios de desempenho, como a Kinea, que captou bilhões em 2024. A casa até mesmo terminou as últimas semanas do ano captando em estratégias distintas. A gestora vê desafios em meio aos juros altos e pessimismo do mercado, mas acredita que haverá oportunidades.
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“É um cenário de juros muito mais caros, apesar de que há recorde de desemprego baixo, um PIB ok e não há uma quebra de empresas. Mas entrar no ano com todo mundo pagando mais caro pelos juros, em algum momento deveria afetar a economia real e desacelerar um pouco”, diz Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários da Kinea, ponderando que, como empresa, há produtos para o investidor que queira estar em qualquer estratégia. “Olhando o copo meio cheio, abrem-se oportunidades para quem está com tranquilidade nesse momento. Considerando que o juro possa recuar, talvez seja uma oportunidade de comprar coisas descontadas no secundário.”
Para este ano, o executivo acredita que a indústria de FIIs vai continuar crescendo. “Os FIIs de papel ganham ainda mais destaque porque se beneficiam do juro mais alto, mas vejo oportunidades também em fundos de desenvolvimento. Acho que é um pedaço pequeno da indústria, mas eles ganham espaço porque essa é uma indústria que, não que o juro não afete, mas vai buscar retornos maiores para aquele investidor que não está buscando renda mensal, mas ganho de capital”, diz Martins. A Kinea é ativa nessa classe e vai olhar bastante para esse tipo de mercado, caracterizado por gerar lucro aos cotistas por meio da valorização dos imóveis investidos.
A gestora, que já tem prédios, galpões e imóveis residenciais em construção, vai continuar focando nisso também, segundo o executivo. Para ele, quem tiver oportunidade de conseguir levantar recursos vai se deparar com boas operações ao longo de 2025, apesar de estas demandarem mais tempo e trabalho. Sobre os planos de lançamentos para o período, a casa deve “continuar na mesma toada”, de estar sempre com algum produto na rua nas várias estratégias. “No imobiliário, vamos continuar olhando para as oportunidades de papel, pois acho que [o segmento] vai captar dinheiro. Fundos de desenvolvimento que estavam em captação no fim de 2024 também.”
Martins vê oportunidade mesmo nos fundos cujas cotas caíram. “Quem tiver dinheiro para fazer carteiras comprando no mercado secundário, tem uma belíssima oportunidade. Porque eu vejo aqui quanto custa hoje levantar um prédio, comprar um terreno, fazer obra”, diz. “E olhando o preço de algo que já está pronto, gerando renda, tem uma arbitragem e ela está no mercado de capitais. Dificilmente você consegue comprar coisas muito baratas em regiões ótimas, mas olhando a Bolsa, tem coisas muito interessantes.”
Outra casa que também afirma que 2024 foi bom para seus negócios e está vendo “o copo meio cheio” para 2025 é a RB Asset. A gestora, que se destaca, basicamente, pela tese do Fundo de Desenvolvimento Residencial, também terminou dezembro captando recursos. Apesar de ter outras estratégias como fundos de renda e de CRI, o otimismo da casa é em relação à estratégia de permuta financeira residencial, cujo fundo, inclusive, estará em captação até fevereiro.
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“O imobiliário residencial é um mercado em que atuamos de maneira diferenciada. Ao longo desses últimos 16 anos vimos de tudo, mas ele tem uma profundidade gigantesca na medida em que ele é um dos grandes vetores da economia real, o dinamismo, o ganho de preço, o volume de vendas, vemos como esse setor é resiliente, mesmo num cenário de juros mais altos, porque imóvel guarda valor”, afirma Marcelo Michaluá, CEO da RB ASSET.
Para o executivo, não há dúvida que o setor imobiliário residencial, em toda a sua cadeia de financiamento, desde, por exemplo, o desenvolvimento da incorporação, com permuta financeira de terreno, atrairá cada vez mais capital. “Estamos enxergando 2025 desafiador. Mas embora possa começar bom e terminar ruim, como em 2024, no Brasil o ano pode começar ruim e depois ficar extraordinário”, comenta Michaluá.
O executivo reitera que o Brasil é um país que está num ciclo de altos e baixos, e tem componente político e macro, mas o mercado de capitais é muito mais desenvolvido, resiliente e, portanto, traz alternativas diversas para os portfólios.
“É muito difícil hoje você não colocar ativo alternativo dentro da carteira. O que vai diferenciar a compra de um ativo é a seleção dos melhores, das teses. No caso de fundos, gestores que têm expertise histórica comprovada. Por isso enxergamos como desafiador, mas, ao mesmo tempo, com uma possibilidade gigantesca aqui de captar, de fazer novos produtos e de aprimorar mais as teses”, diz o CEO da RB ASSET.
Já a Éxes, que teve um bom ano em novas alocações em seu FII EXE11, montou uma securitizadora, diante da necessidade de proximidade ao longo da operação e vendo novas oportunidades no mercado. “Melhoramos bastante a performance do fundo ao longo do tempo, terminando com um ritmo bem bacana, e ajustamos um pouco o portfólio para os eventos que ocorreram neste final de ano”, comenta Artur Carneiro, sócio-fundador da Éxes.
A casa veio crescendo a parcela em CDI do fundo, que atualmente representa um terço dele, e tem olhado outras operações também em CDI, no intuito de até aumentar um pouco mais essa participação, para refletir os eventos de macroeconomia, como a questão fiscal e a alta dos juros.
“O objetivo do Banco Central é aumentar a taxa de juros e justamente reprimir a economia. Se ele conseguir atingir esse objetivo que ele tanto ambiciona, sim, 2025 vai ser um ano mais complexo de buscar oportunidades para o lado dos empreendedores que fechem a conta. O custo de capital aumenta muito, a disposição a investir em algo fica limitada”, diz Carneiro.
O executivo afirma que os FIIs de papel são definitivamente os mais beneficiados desse cenário e que a casa já sente a alta dos juros, que vai remunerando mais os papéis que estão dentro do fundo, em especial os indexados ao CDI. No entanto, ele acredita que, ao longo do tempo, outros títulos também começam a achar oportunidade. De forma geral, em relação ao crédito, o episódio Lojas Americanas é um bom exemplo.
“Na hora que tem pouca gente olhando surgem as melhores oportunidades. Quando todo mundo está ávido por alocar naquele ativo, geralmente os preços fogem um pouco do ideal. Essa retração, que existe no primeiro momento, e já impactou os fundos, faz com que boas oportunidades de empreendimentos sempre surjam. Lembrando que, no Brasil, juros altos não são uma novidade”, diz.
Embora, de fato, CDI mais alto acabe favorecendo os fundos de CRI, fundos de crédito que têm boa parte de seus papéis atrelados ao CDI, outra classe que vem crescendo recentemente e que pode se beneficiar de momentos de volatilidade, de desconto de fundos de mercado secundário, o que temos visto acontecer recentemente, são os chamados Hedge Funds FIIs, produto que vem substituindo os FOFs, com um pouco mais de abrangência.
“Esses fundos normalmente são fundos oportunistas, que investem em cotas de FIIs, mesmo em ações do setor e em papéis também. Como temos um cenário de volatilidade alto, e os FIIs e o mercado secundário estão apresentando descontos elevados, é um cenário favorável para esse tipo de produto”, comenta Bidetti, da Integral.
Com isso, a Integral tem previsão de lançamento de algumas estratégias de FIIs para 2025, uma delas relacionada aos Hedge Funds, adequado para esses momentos de maior volatilidade. “Temos também um lançamento muito grande de um fundo de desenvolvimento de mais de um bilhão. Mas esse é um produto direcionado para investidores profissionais que têm outra visão, menos imediatista, muito de longo prazo, menos afetada pelo momento atual”, diz o executivo.
Já a Éxes, que possui um FII puro, quando perguntada sobre os planos de lançamento, afirmou que a estratégia vai continuar sendo diversificar a carteira, que será esta dinâmica para 2025.