FIIs de logística, varejo e ‘renda urbana’ são alvo para gestoras
Logística, varejo e agências estão entre os segmentos preferidos dos fundos de investimento imobiliário (FII) ‘de tijolo’ (não os de dívida) desde o final do ano passado – e o retrato segue promissor para 2025. O raio-x considera o avanço do patrimônio líquido (PL) de FIIs que investem nesses universos entre dezembro do ano passado e outubro último, segundo levantamento da Uqbar de novembro.
Mesmo com a mudança na curva de juros, com impacto na economia, os três segmentos foram considerados promissores para 2025 por grandes gestoras consultadas pela Capital Aberto, em potencial avanço de negócios e retorno.
Os dois segmentos que despontam apresentam perfis que podem ser uma escolha para alocação a depender da expectativa. O logístico é “um pouco mais protegido”, pela característica de contratos mais longos e menor dependência de aluguel variável. Já em shoppings, os contratos são um pouco mais curtos, mas dependem mais das condições econômicas, avaliam gestores.
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“Se a crença é a de que o Brasil vai continuar crescendo aos patamares que vemos, o shopping é um lugar para estar. Se você acha que, eventualmente, o cenário é um pouco mais cauteloso ou um pouco mais recessivo, pode estar exposto ao mercado de logístico”, pondera Adriano Mantesso, head da área de real estate da Tivio Capital.
Em logística, tradicionalmente com negócios desenvolvidos em galpões que atendem empresas, os FIIs reuniam PL de R$ 50,9 bilhões em outubro deste ano, informa relatório do analista Douglas Gomes, da Uqbar. Isso representa um aumento de 15,9% (ou seja, R$ 6,9 bilhões) desde dezembro de 2023.
Parte do efeito vem da maior demanda por vacância e dos reajustes de aluguel, ainda represados desde a pandemia. A classe de real estate tem um movimento naturalmente atrasado em reajuste. “Quando há algum efeito na economia, os contratos de aluguéis vão entrando em renovatória ou saída, e aí se consegue realizar acima da inflação. É o que está acontecendo agora”, afirma Bruno Margato, diretor da área de real estate do Patria Investimentos, responsável pelos FIIs Patria HG.
O fundo HGLG11 desponta no segmento, com R$ 5,1 bilhões sob gestão, segundo relatório de novembro, e ampliou a atuação desde 2019. Passou a construir estruturas, além das atividades de aquisição e aluguel. Atualmente, constrói um galpão para o Mercado Livre na Bahia, por exemplo. “É um galpão de 90 mil metros que mudou a dinâmica da cidade, levando à geração de empregos muito importante. Ficamos até aqui, do nosso lado, bem satisfeitos em participar assim da economia real”, complementou Margato.
A XP também investe em galpões – neste caso, um destaque é o XP Log – devido ao aumento da penetração do e-commerce, conta Pedro Carraz, gestor de FIIs da XP Asset. São as estruturas que servem como hubs de armazenagem para as empresas perto das cidades onde está o cliente, fator que agiliza a logística de entrega de encomendas.
O ciclo de ajuste do aluguel, continua Margato, do Patria, é de pelo menos três anos, considerados os prazos estabelecidos por lei. “Os contratos vão vencendo e cada portfólio vai acompanhando de um jeito. Mas há esse ciclo de 3 anos para fazer o reajuste, e isso vem sendo feito [desde a pandemia]”, disse. Segundo ele, o movimento ficou mais evidente em 2023 e 2024.
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O “catch up” de aluguel está mais óbvio nesses últimos dois anos e a demanda por galpões deve seguir firme em 2025. O cenário macroeconômico, de juros altos e dinheiro mais caro, deverá afetar mais a oferta de imóveis - se considerado o ponto de vista de construção - do que a demanda por eles, mantendo os negócios rentáveis para os FIIs, avaliam gestores de grandes fundos.
Shoppings
Em varejo, o XP Malls, mais um destaque no universo de FIIs de tijolo, captou R$ 2,8 bilhões no primeiro semestre deste ano. “Fizemos duas ofertas grandes, uma de R$ 1 bilhão e outra de R$ 1,8 bilhão no momento correto, antes das mudanças na curva longa de juros, em abril”, lembra Carraz, da XP Asset. O fundo assinou a compra de seis shoppings da SYN Prop em março.
O XP Malls inclui shoppings de grande porte na capital paulista, a exemplo do Cidade São Paulo, que fica na Avenida Paulista. As captações levaram o fundo da XP a dobrar de tamanho neste ano, chegando a R$ 6,5 bilhões sob gestão.
Em todo o segmento de varejo, segundo o levantamento da Uqbar, os FIIs reuniam R$ 47,8 bilhões em outubro, alta de 13,8% em comparação a dezembro de 2023.
O setor de shopping centers é um dos “queridinhos” do mercado imobiliário já há cerca de três anos. Em 2022, à medida que as pessoas voltavam a circular após a pandemia, percebeu-se uma demanda reprimida após o tempo trancadas em casa. “No Brasil, as pessoas gostam muito de se relacionar, de ver e serem vistas”, comenta o gestor da XP.
Mantesso, da Tivio Capital, avalia que o setor de shoppings ainda tem tração a ganhar. É que há, ainda, volume de comerciantes que buscam sair de imóveis de rua e ir para ambientes mais seguros, em um ecossistema de shopping. “O setor de shoppings hoje, em termos de total de vendas do varejo, representa ainda 20% do total de vendas. Nos EUA e Canadá, isso passa de 50%”, disse.
A tese de setor em franco crescimento foi usada pela XP ao captar recursos neste ano, logo antes da inversão da curva de juros. Para Carraz, apesar dessa mudança no cenário macroeconômico, o investidor continua animado com o segmento. “Toda vez que o juro sobe, teoricamente, os fundos negociados em bolsa sentem um pouco e caem. É o fluxo de investidores vendendo FII para voltar para a renda fixa. Mas a distribuição de dividendos mensais, isentos, segura o interesse”.
Renda urbana
O terceiro do pódio, segundo a Uqbar, as agências bancárias, segue na mira de investimentos. É que a realidade dos bancos digitais é forte nas capitais, contudo, nos interiores do Brasil, há ainda demanda por parte das instituições financeiras para o atendimento físico, conta Mantesso, da Tivio Capital. A gestora administra ao menos dois fundos que se destacam no segmento, BB Renda Corporativa e Tivio Renda Imobiliária.
Segundo um levantamento da gestora, divulgado este ano, os bancos públicos reduziram o número de agências num ritmo bem menor do que os privados. Isso demonstra, diz o documento, que o meio físico ainda tem sido importante na estratégia – mesmo que as instituições financeiras também invistam em digitalização.
Mantesso reitera que os bancos privados estão “reformulando” seus espaços físicos para que sejam prestados serviços como assessoria de investimentos, num outro formado (ou “cara”) de agência. É mais ou menos a ideia do Bradesco Principal, cita.
Mesmo com a transformação no segmento, a Tivio ainda investe nesse tipo de ativo – e, ao apostar em diversificação, rebatizou o segmento de ‘agência’ para ‘renda urbana’. É que a gestora trouxe outros tipos de negócios inquilinos para ocupar os imóveis sem renovação de aluguel pelos bancos. O perfil de imóveis, localizados muitas vezes em áreas nobres de capitais, serve para outros negócios, a exemplo de varejistas e farmácias, cita. Ademais, ativos desse perfil espalhados pelo país são facilmente comercializáveis, segundo o gestor. “É um portfólio resiliente e flexível”.
É linha seguida pela Rio Bravo Investimentos, no Rio Bravo Renda Varejo. O fundo alugou um imóvel em Belo Horizonte–MG para uma rede de supermercados onde antes operava uma agência do Santander. Há cinco anos, o fundo tinha portfólio 100% constituído por agências. Após um processo de gestão para transformá-lo, hoje esse percentual é de 30%, conta Alexandre Rodrigues, sócio da Rio Bravo.
A Uqbar considerou o avanço do PL das agências “notável”. Em seu levantamento, indicou que o patrimônio líquido dos FIIs cresceu 10,3% desde dezembro do ano passado, para R$ 3,7 bilhões em outubro deste ano.