Securitizadoras se queixam de “decisões assimétricas” no Judiciário
Decisões assimétricas do Judiciário têm feito parte do dia a dia de securitizadoras, com dificuldade de apropriação de garantias e arrolamento dessas empresas em processos judiciais movidos por pessoas físicas compradoras de imóveis. Paralelamente a um amadurecimento observado no setor nos últimos dez anos, a percepção é de que a insegurança jurídica ainda é grande – tema debatido nesta quinta-feira (07) na abertura da 1ª Conferência Brasileira de Securitização, evento do Clube FII em parceria com a Associação Brasileira das Securitizadoras Imobiliárias e do Agronegócio (Absia) na capital paulista.
Uma decisão recente num estado do Nordeste exigiu aporte de dinheiro da securitizadora e do investidor para o término de uma obra, com orçamento “estourado”. Houve exigência de aporte de quase o dobro do tamanho da operação. “Conseguimos derrubar, mas foi um parecer interessante. Temos também enfrentado muito arrolamento em ações de compradores de unidades, e há exigência até de bloqueio judicial”, contou Daniel Magalhães, CEO e fundador a Virgo.
Num cenário como esse, pode ocorrer inclusive o bloqueio de qualquer conta da companhia. Magalhães afirma que vale para o setor e para investidores o alerta da importância de entender como é a questão de caixa para as securitizadoras, já que o bloqueio pode ser bem assimétrico. “Isso prejudica até outros patrimônios separados. Esse tem sido um período de muito aprendizado”, continuou Magalhães, em painel com a participação de advogados.
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Há, ademais, ações de consumidores recorrendo ao Código de Defesa do Consumidor (CDC). “O Judiciário aplica o Código do Consumidor do nada, mesmo que estejamos falando de mercado de capitais e de crédito imobiliário”, disse.
Alexandre Jamal Batista, sócio do Ferriani, Jamal, Fornazari, Sartori & Sanchez Sociedade de Advogados, disse que alteração na Lei de Condomínios e Incorporações estabelece expressamente que o cessionário (securitizadoras) não se responsabiliza por nenhuma das obrigações do cedente (incorporadoras, construtoras) no que diz respeito à cessão do crédito. “A lei define muito bem o papel de cada um”, resume.
Quando o originador do crédito não cumpre suas obrigações, seja porque deixou de entregar a obra ou porque houve atraso, os consumidores adquirentes das unidades acabam ingressando com ações em face do construtor – e incluem a securitizadora no passivo, pois é a figura que emite o boleto para recebimento dos recursos. “Muitas decisões fundamentam a legitimidade da securitizadora permanecer no passivo por essa razão, ela efetua as cobranças”, explica.
Contudo, são decisões que não atentam para esse universo todo que permeia a operação de cessão de crédito sem atentar-se à regra expressa na legislação que exclui a responsabilidade das securitizadoras, e também dos investidores, nestes casos.
Batista conta que o tema chegou ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) e já houve decisão expressa, que tem sido utilizada pelos tribunais de justiça no país, a qual afasta a responsabilidade da securitizadora nestes casos. “Foi o primeiro paradigma [vencido]. E essa decisão tem servido de base para espalhar o mesmo entendimento para outros tribunais”, disse.
Sobre as ações que envolvem o CDC, costumam ser movidas por consumidores que estão com a “água no pescoço”, muitas vezes para suspender a execução da garantia quanto a inadimplemento. Mas, continua o advogado, há entendimento pacificado também no âmbito do STJ que o devedor inadimplente e constituído em mora não tem direito a rescindir contrato nos termos do artigo 51 do CDC – deverá ocorrer no âmbito da Lei 9.514. O Judiciário não se posicionou, contudo, quando o devedor está adimplente (não em atraso), mas ainda assim pretende rescindir o contrato.