Cautela marca gestão de FIIs de shopping em meio a cotas descontadas e dificuldade de captar
Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) negociados na B3 vêm sofrendo com a desvalorização de suas cotas e com a dificuldade para captar em meio a um cenário desafiador com juro alto e de aversão a risco. Nos FIIs de shopping listados, por exemplo, embora o setor de shoppings venha apresentando bom desempenho e o momento seja propício para aquisições, os gestores optam por aguardar uma janela mais adequada para aproveitar as oportunidades.
Em termos de captações no primeiro semestre do ano, o segmento de FIIs de shopping está entre os principais, segundo o Itaú BBA. Até julho, o volume captado em novas emissões foi de R$ 25,4 bilhões. Deste montante, 23% pertencem ao setor de shoppings, ficando atrás apenas do setor de ativos imobiliários, com 32%. No entanto, o ano, que começou positivo para os FIIs, agora promete desafios, especialmente porque o mercado de fundos imobiliários, na totalidade, é muito sensível à taxa de juros, que está em ciclo de alta no Brasil.
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O XP Malls (XPML11), maior FII de shopping do mercado, por exemplo, bateu recordes de captação no 1º semestre, mas agora vê dificuldades no mercado para levantar capital. “A verdade é que acabamos dando bastante sorte. Se olharmos, a gente captou R$ 1 bilhão em janeiro em uma emissão e em abril fizemos aquela emblemática captação de R$ 1,8 bilhão, e bem no momento que a gente estava concluindo essa em abril, foi quando o mercado começou a virar”, comenta Felipe Teatini, responsável pela área de relacionamento com investidores do XP Malls. “A nossa oferta até poderia ter chegado a R$ 2 bilhões, mas não chegou porque o mercado já começou a piorar naquele momento, na segunda quinzena. A partir dali, mais nenhum fundo conseguiu captar relevantemente.”
Com os investidores indo para a renda fixa, precificando um aumento da Selic, os FIIs passaram a sofrer com a desvalorização de suas cotas. Em setembro, o índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (Ifix) marcou o pior mês - até agora - no ano de 2024 e fechou com queda de 2,58%, apontou o Itaú BBA, em relatório.
Segundo levantamento da Economatica, até 11 de outubro deste ano, de 23 FIIs de shopping listados, 21 deles negociam com Preço por Valor Patrimonial por Ação (P/VPA) abaixo de 1, ou seja, descontados.
Esse é um mal que assola o próprio XP Malls. Agora, com a alta efetiva da Selic, os produtos sofrem, mas “antes mesmo do início do aumento da Selic, quando ele foi precificado, já começamos a sofrer, a sentir na nossa cota”, diz Teatini, da XP.
O executivo conta que, quando o fundo fez a emissão em abril deste ano, a cota foi a quase R$ 116, e que quando construiu todo o material da emissão, o mercado via uma Selic a 9% no final do ano. “O XP Malls tem feito exatamente o que a gente se programou e prometeu fazer, e a cota está R$ 106. Fizemos tudo e um pouquinho melhor, na verdade. Distribuímos mais dividendos do que a gente imaginava, fizemos aquisições mais interessantes do que pensávamos, e mesmo assim a nossa cota caiu R$ 10”, aponta Teatini. “Definitivamente, na minha visão, o que impactou a cota do XP Malls foi exatamente o cenário macro, a perspectiva de aumento da Selic.”
O mesmo acontece com outros grandes fundos do mercado. O MALL11, da Genial, que no final de janeiro levantou R$ 460 milhões, agora também opera com a cota descontada. “O que temos observado nestes últimos dias, pegando um apanhado dos cinco, seis principais fundos de shopping, com uma estratégia de gestão ativa, que tem um portfólio com várias propriedades, é que há descontos variando entre 11% e 18% sobre o valor patrimonial”, aponta Rafael Vasconcelos, gestor do MALL11. “O MALL11 é um fundo que hoje está negociando por volta de um desconto de 16% sobre a cota patrimonial, que está precificada por volta de R$ 119, e o fundo hoje está negociando por volta de R$ 100. Um desconto bastante expressivo.”
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Inadimplência e bons negócios
Além do impacto nas cotas, Selic alta também encarece a dívida das empresas. No entanto, o segmento de shoppings não tem sofrido com inadimplência, segundo os executivos dos FIIs. “O setor de shopping está indo muito bem. Temos um cenário de vendas fortes, de queda de desconto e queda de inadimplência e aumento da ocupação. Temos todas as variáveis que, para nós empreendedores, são importantes para resultado, melhorando”, comenta Teatini, da XP, ponderando que, ao falar de um juro real beirando 7,5%, 8% no Brasil, os varejistas “não vão conseguir sobreviver muito tempo com essa corda no pescoço”, o que pode se tornar um problema para o setor de shoppings se o juro alto durar muito.
A exemplo do MALL11, a inadimplência líquida média do portfólio hoje, no ano, fica entre 1% e 2%. “Temos uma inadimplência super saudável. Nesses nove meses, tivemos inadimplência líquida negativa em alguns meses, ou seja, a gente teve recuperação”, diz Vasconcelos.
Com o bom desempenho, o momento está propício, inclusive, para aquisições, em contraposição ao momento conturbado para a captação. Vasconcelos, da Genial, lembra que o mercado de fundos imobiliários tem uma idiossincrasia muito interessante. “Quando está superpositivo para realizar aquisições como agora, de alta de juros, você consegue adquirir ativos a bons preços, porém, para o gestor dos fundos imobiliários é um problema, porque como as cotas estão muito apreciadas, você tem dificuldade de emitir capital.”
Com isso, o MALL11 não realizou novas aquisições desde a última rodada de captação, no início do ano. Já o XP Malls, que teve captações recordes nos primeiros meses de 2024, conseguiu aproveitar parte dessa janela de oportunidades. “Nós éramos um dos poucos fundos que tinham capital nesse momento para fazer transações. Até anunciamos na semana passada a assinatura de um memorando de entendimentos com a Multiplan para comprar a participação num shopping deles. Vai ser a primeira transação que a Multiplan vai fazer com FII. Se eu falasse que o momento não está propício, seria uma mentira”, comenta Teatini, do RI do XPML11.
O executivo diz que o momento é bom para comprar, mas que não tem muito dinheiro disponível, e comenta que, com um juro um pouco mais alto, naturalmente cria uma certa barreira no preço de venda dos vendedores de shopping, porque não adianta quererem vender shoppings a cap rates tão baixos, a preços tão altos, no momento que a Selic está em 11% e crescendo. “Por outro lado, estamos vivendo uma particularidade nesse momento na nossa indústria, que tem grandes transações ocorrendo. Por exemplo, essa dos pátios Paulista e Higienópolis.”
A maioria das transações do fundo da XP acabou ocorrendo no eixo São Paulo-Rio, coincidentemente. Embora tanto o MALL11 quanto o XPML11 não tenham preferências por regiões, as oportunidades mais recentes têm surgido em regiões como sudeste e sul. “Ainda que a gente não tenha um foco específico nesse eixo, a verdade é que as últimas oportunidades têm sido mais nesse eixo. A gente não tem nenhum preconceito em fazer transações fora dele. Compramos um shopping em Uberlândia também nesse meio tempo. Mas existe uma preferência natural em função da pujança do PIB, da força que esse eixo traz”, diz o executivo da XP.
Perspectivas de mercado
Com um cenário ainda incerto para os juros, os gestores ficam cautelosos. Para Vasconcelos, do MALL11, não há como prever quando essa janela de captação vai abrir. “Em momentos de muita incerteza, não vale a pena fazer um movimento muito forte para buscar novos recursos. O mercado vai rejeitar isso agora. Tem que ser muito inteligente. Ao mesmo tempo que você nunca pode deixar de estar negociando bons ativos, também tem que ser paciente para poder buscar uma captação no momento correto.”
Segundo o gestor, o mercado hoje está, talvez, exagerando um pouco no movimento de juros, o que impacta diretamente na cota dos fundos imobiliários, mas para ele, talvez sejam precisas sinalizações do governo sobre o cenário fiscal para acalmar os ânimos. “O momento agora é de esperar um pouco o mercado, de certa forma, se acalmar com eventuais notícias positivas que possam vir à frente do governo.”
Já Teatini, da XP, afirma que para este ano “é praticamente impossível uma emissão de algum fundo imobiliário de shopping”, mas que a melhora de cenário para as cotas e a captação deve vir a partir de fevereiro a março de 2025. “Acredito que até março já teremos pelo menos estabilizado, ou uma clareza maior do tamanho desse ciclo de alta. Nesse caso, a perspectiva é sempre muito positiva para a gente”, diz. “Como o operacional está sendo muito bom, ou seja, o micro, o resultado do shopping está indo muito bem, acreditamos que na virada do ano vai ter um crescimento interessante para os portfólios, para os shoppings e que vamos colher esses frutos ao longo do ano que vem.”