Investidores brasileiros correm para o real estate nos EUA
A busca por diversificação e melhores retornos têm levado investidores institucionais e individuais brasileiros a direcionar cada vez mais recursos para o real estate dos Estados Unidos. Fundos de real estate americanos têm se destacado como um destino atrativo, impulsionados pela força da economia e pela valorização do dólar. Na visão de gestoras consultadas, embora os possíveis cortes nos juros a serem realizados pelo Federal Reserve (Fed) devam atrair mais público para esse segmento, esse é um bom momento para aproveitar as oportunidades.
Ao final de 2023, os investidores brasileiros acumulavam um total de US$ 600 milhões em investimentos imobiliários nos EUA, de acordo com dados da Preqin, fornecedora de dados sobre a indústria de ativos alternativos.
Apesar de os dados serem importantes e mostrarem informações sólidas sobre a direção dos fluxos de capital para o setor imobiliário residencial dos EUA, eles subestimam o tamanho dessa onda, diz John Bruno, sócio-gerente e cofundador da OlivePoint, gestora de investimentos imobiliários nos EUA que se concentra em investidores no Brasil e na América Latina, focando inteiramente nos investidores institucionais.
Ainda que alguma parte dos brasileiros invista diretamente na aquisição dos próprios ativos, não há, no entanto, muitos a fazerem isso, uma vez que é necessário ter conhecimento do mercado local e presença no terreno, razão pela qual a maioria, como os investidores institucionais, preferirem utilizar fundos de gestores como a OlivePoint, os chamados Reits (Real Estate Investment Trusts), para obter exposição à classe de ativos.
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“Estes gestores adquirem ativos em nome dos seus investidores e acrescentam valor renovando ou reorientando estes ativos, aumentando as rendas, arrendando os ativos, melhorando a mistura de inquilinos etc. Eventualmente, vendem os ativos para gerar um retorno para os investidores”, comenta Bruno.
Como pano de fundo para a indústria, após uma pandemia que fechou a economia global, o mercado imobiliário também foi afetado. Posteriormente, a economia se recuperou em V por meio de uma injeção massiva de recursos monetários que incentivou a atividade econômica e deu recursos para o consumidor na ponta final, mas no mercado imobiliário foi um pouco diferente, porque essa economia se recuperou muito rápido gerando uma inflação muito elevada, a maior em 40 anos, refletindo na maior elevação de taxa de juros em décadas, afetando sensivelmente esse mercado.
Com isso, houve uma redução muito de grandes espaços, levando a uma necessidade cada vez maior de escritórios modulares. Consequentemente, prédios antigos tiveram dificuldades e quem investiu ou quem tinha parcelas disso, como fundos imobiliários, acabaram sofrendo. Nessa reestruturação do segmento, houve espaço para os fundos e os investidores se reposicionarem e saírem com ganhos.
“E quem vem sobrevivendo melhor são aqueles escritórios com prédios mais novos, mais recentes, mais modulares. No residencial, houve um aumento muito grande de demanda por imóveis na Flórida, Alabama, Mississipi, Geórgia, Texas e redução em Illinois, Nova York, New Jersey e outros lugares, especialmente por aquela migração”, analisa William Castro Alves, estrategista-chefe da Avenue. “Vimos uma apreciação de preços de imóveis e uma demanda muito grande, além de volumes de novas construções muito grandes também concentrados nessas regiões vis a vis uma redução em outras.”
Saindo da pandemia, com estímulos monetários, a economia volta e os ativos se valorizam. “Eu diria que, hoje, a performance em geral do mercado imobiliário, especialmente olhando para aquilo que a Avenue toca, que são aqueles investimentos em ativos listados, vendo o desempenho deles, os fundos imobiliários negociam ainda abaixo das máximas históricas alcançadas em 2021”, diz Alves, citando que depois que o juro sobe afeta negativamente o mercado imobiliário. “Além disso, em movimentos de queda nas taxas de juros no mercado futuro, tal qual foi novembro, dezembro do ano passado, e tal qual a gente tem visto agora desde maio, vimos uma inflexão muito forte dos preços desses ativos listados. Eles subiram e subiram bem”.
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Atratividade e queda de juros à vista
Ainda que o mercado americano funcione de maneira diferente do brasileiro ao que tange os fundos imobiliários, uma vez que lá fora são empresas que investem em propriedades geradoras de renda e o mercado seja considerado “caro” por alguns, esse segmento apresenta grande oportunidade para os investidores, permitindo maior diversificação.
Para Bruno, da OlivePoint, os principais chamarizes são a diversificação, exposição a classes de ativos e liquidez, já que o mercado imobiliário dos EUA oferece a possibilidade de obter exposição a classes de ativos que não estão disponíveis no Brasil. “O mercado imobiliário dos EUA é um dos mercados mais desenvolvidos do mundo em termos de sofisticação, liquidez e opções de financiamento, de modo que os investidores normalmente gostam de ter alguma exposição a ele”, aponta o executivo. “Normalmente, eles não escolhem um ou outro (imóveis nos EUA ou imóveis no Brasil), mas sim ambos. Trata-se de uma estratégia de diversificação, pois normalmente são investidores que geram seu capital no Brasil, têm indústrias e empresas aqui e, portanto, têm muita exposição a diferentes classes de ativos no país, de modo que investir em imóveis nos EUA lhes dá a oportunidade de diversificar seu risco em um mercado muito maduro.”
Alves, da Avenue, tem a mesma opinião. Na avalição do estrategista-chefe, esse é um setor que apresenta grandes oportunidades e, comparativamente ao valuation de outras empresas, está descontado, longe das máximas históricas. “Mas o mercado americano é caro? Depende do que é caro e barato para você. O mercado imobiliário americano é o maior mercado do mundo, um mercado avaliado em mais de US$ 3 trilhões, mais do que o PIB do Brasil. O mundo inteiro investe aqui no mercado imobiliário, existe um espaço para construção de casas gigantescas.”
Além disso, os EUA possuem uma carga tributária menor quando comparado à Europa, Brasil e outros lugares. “Por isso que o mercado americano imobiliário continua sendo desejado. E ainda tem uma reserva de valor em dólar, moeda forte, fugindo do risco país específico e do risco cambial, que muitas vezes afeta investimentos, por exemplo, em real estate no Brasil”, esclarece Alves.
Grande interesse
Diante disso, há quem enxerga oportunidades neste segmento, como é o caso da gestora Urca Capital Partners, especializada em gestão de recursos e finanças corporativas. Juntamente com a Sagewood Corporation, incorporadora e construtora com atuação há mais de 20 anos nos EUA e, mais recentemente, no Brasil, a Urca fundou uma joint venture para criar um fundo de investimento financeiro (FIF) com foco no mercado imobiliário americano, voltado ao investidor qualificado.
“Com esse produto, o investidor qualificado local poderá acessar aplicações em dólar, com lastro no mercado imobiliário dos EUA e uma estrutura muito eficiente do ponto de vista tributário, até então restrita para investidores profissionais”, afirma Leonardo Nascimento, sócio-fundador da Urca. O executivo explica que a eficiência fiscal da estrutura reduz a tributação dos rendimentos por lá de 30% para cerca de 7%.
Para Caio Braz, sócio da Urca Capital, o mercado imobiliário americano tem ciclos, mas dificilmente não existirão oportunidades, especialmente no setor de desenvolvimento. "Os ciclos são muito atrelados à taxa de juros, e os preços costumam ter uma correlação negativa com ela, logo, quando a taxa está alta é possível comprar imóveis, incluindo terrenos, mais baratos e existem menos participantes no mercado pois o custo de alavancagem fica maior, reduzindo a concorrência e privilegiando quem tem mais capacidade de investir capital próprio", comenta o executivo. "As taxas de retorno se mantêm parecidas para esses participantes, e ainda é possível surfar uma tendência de alta nos preços quando a taxa de juros começa a cair, iniciar investimentos com a taxa de juros alta e realizar com a taxa de juros baixa é um movimento interessantíssimo que existe tanto no mercado privado quanto no mercado público, e podemos observar que esse movimento foi bem forte nos REITs listados nos dois últimos anos. Quem comprou REITs no pico das taxas de juros vai se beneficiar enormemente agora e ainda mais quando o ciclo de corte de taxas terminar.”
Com a expectativa de cortes nas taxas de juros dos EUA, a perspectiva é ainda mais positiva para esse mercado, que deve atrair novos investidores e alcançar novos patamares de valorização. “Se as taxas de juros caírem, deverá haver mais apetite dos investidores de todo o mundo para aplicar mais capital no mercado. Mas, na nossa opinião, quando isso acontecer, já será tarde demais para reagir. A oportunidade de ter o capital pronto para ser aplicado é agora, pois as oportunidades surgirão rapidamente, de modo que os investidores devem estar ativos agora, tentando identificar gestores dos EUA que possam ajudá-los a obter essa exposição quando as oportunidades de investimento surgirem”, opina Bruno, da OlivePoint.