Gestores veem bons negócios em FIIs de tijolo, mas momento é dos FIIs de papel
Diante de um momento econômico de incertezas em relação à inflação e alta dos juros, os investimentos em Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs) se sobressaem no mercado em relação a outros. Dentro da categoria, apesar de ser um bom momento para aquisições estratégicas dos FIIs de tijolo, que investem em imóveis, quem tem saído na frente são os FIIs de papel, que se expõem a títulos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs).
A XP, que possui aproximadamente R$ 11 bilhões em FIIs de tijolo, destaca as duas captações que realizou este ano e que possibilitaram aquisições estratégicas. “A gente estava muito empolgado por esse segundo semestre. É claro que olhar para o histórico que a gente teve esse ano e falar que foi um primeiro semestre simétrico, seria quase um contrassenso”, aponta Felipe Teatini, RI do XP Malls, durante o Funds Talks da XP, realizado nesta quarta-feira (17). “A gente teve um histórico de captação aqui no XP Malls. Eu diria que a gente acabou se beneficiando muito desse set-up, desse sistema.”
Durante o evento, a SPX, que passou o primeiro semestre muito pessimista com relação aos FIIs de tijolo, acredita que deve haver um ponto de inflexão para o segmento. “A gente está no ciclo de alta. Ciclo de alta, com juros altos. É um bom momento para entrar. Eu acho que esse é o momento. Novas teses vão começar a aparecer”, disse Pedro Daltro, sócio e diretor de real estate da SPX.
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Dentre os FIIs de tijolo, o mercado de shoppings está aquecido, mas o segmento de galpão também tem se desenvolvido. Para a XP, que está animada com setor de shopping, o segmento não é o mais barato, mas é o que tem mais oportunidade de negócios. Na visão de José Varandas, co-head da área imobiliária e sócio da Valora Gestão de Investimentos, a captação está ruim, mas é um bom momento para fazer negócio. Segundo ele, o retorno aos escritórios é uma das maiores oportunidades do momento, especialmente em regiões bem localizadas, pois há “um descolamento na precificação do aluguel”.
FIIs de papel sob os holofotes
Enquanto isso, os FIIs de CRI se tornaram os queridinhos do mercado neste período, se beneficiando com o ritmo menor de corte na Selic, embora o crédito no Brasil venha sofrendo bastante com a incerteza sobre a política fiscal.
Na avaliação de Flávio Cagno, sócio e gestor dos fundos de CRI e Agro da Kinea, o produto tem uma proteção importante versus o crédito tradicional e é uma classe defensiva. “É um ótimo momento para se investir. A gente consegue, especialmente, cupons muito atrativos, operações de alta qualidade”, comenta o gestor, citando que o nível de proteção dos ativos imobiliários vem se recuperando bastante.
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Embora o semestre tenha sido difícil, Ulisses Nehmi, CEO da Sparta, afirmou que a captação dos FIIs de papel foi boa. “O primeiro semestre foi desafiador, mas todo mundo captou bastante”, disse durante o evento.
Em um cenário em que há pouco dinheiro disponível, como o de agora, é um ótimo momento para se ter alocação, mas não muito bom para captar recursos, segundo os gestores. No entanto, as perspectivas são positivas para os fundos isentos. “A gente vê um potencial gigantesco, é um setor pungente no Brasil, eu acho que a perspectiva é de crescimento, de uma rentabilização muito favorável”, explica o gestor da Kinea.
Para Nehmi, os fundos listados de crédito, independente da área, devem crescer. “Arriscaria dizer que nesses fundos de papel, o Infra vai ser maior do que o clássico em algum tempo.”