Plano de continuidade
No século 18, depois de várias batalhas pelo controle da região da Silésia, a Prússia estava destruída. Para financiar a nobreza falida e colocar de pé as casas e os edifícios públicos arruinados pelos conflitos, o imperador Frederico, o Grande, lançou um título de dívida em 1769, o covered bond (CB). A Silésia não existe mais: é uma região dividida entre os territórios da Polônia, República Checa e Alemanha. A Prússia também foi desmembrada e, em seu antigo território, hoje se assentam países como Bélgica, Dinamarca e Rússia, além da Alemanha. O CB, entretanto, segue firme e forte. O legado prussiano para o mercado financeiro contemporâneo é fonte de 20% do financiamento de crédito imobiliário fornecido na União Europeia, segundo o European Covered Bond Council (ECBC). No Brasil, o ancião do Velho Continente ainda é incipiente, mas já pode ser considerado o mais novo xodó dos bancos.
O que leva os banqueiros a buscarem outra fonte de financiamento para o crédito imobiliário é o esgotamento da capacidade da caderneta de poupança de suprir os recursos empregados na aquisição da casa própria. A previsão da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é de que a poupança, já em 2013, não dará mais conta da demanda aquecida do setor. Com a corda no pescoço, os bancos pressionam as autoridades a importar CBs para o Brasil. No fim de julho, eles entregaram uma proposta para o Banco Central (BC) pedindo a regulamentação da letra financeira imobiliária (LFI), que funcionaria nos moldes de um CB.
Se aprovada pelo BC, a LFI será um título emitido por bancos e lastreado em carteiras de crédito imobiliário da instituição. Sua criação domina os debates sobre o futuro das captações para o financiamento do setor no País. Todo esse frenesi pode ser resumido em dois motivos. O principal deles é a dupla garantia que seria oferecida pela LFI: o título estaria resguardado pelo fluxo de caixa do banco emissor e pela própria carteira de crédito imobiliário que lastreia a letra. Dessa maneira, uniria, no mesmo papel, qualidades tanto dos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) quanto das letras de crédito imobiliário (LCIs). As LCIs oferecem como garantia os recursos do banco; os CRIs, a carteira de recebíveis da instituição emissora.
O grande trunfo do CB, porém, está em outra característica: ficar segregado do patrimônio do banco emissor. Caso o banco vá à bancarrota, os recebíveis que lastreiam e garantem o CB não entram na massa falida. As LCIs, por exemplo, não têm essa vantagem. “Com esse tipo de proteção, o investidor estrangeiro se sente mais atraído pelo setor. Ele sabe que não terá de entrar em disputas judiciais”, diz o advogado Luciano Rossi, do escritório Pinheiro Neto. Outra ra zão para o interesse dos bancos nos covered bonds é o fato de, com eles, não precisarem da intermediação das securitizadoras na venda de recebíveis, evitando, assim, o desconto na venda das carteiras de crédito.
Os CRIs poderão ser ameaçados se os bancos passarem a emitir com agilidade um papel de fácil negociação
Lá fora, além de prover recursos à construção civil, os CBs são usados para financiar a indústria naval e também governos. Na União Europeia, eles são mais relevantes que os produtos securitizados no financiamento do crédito imobiliário, que respondem por 5% do funding, e perdem apenas para a poupança, responsável por 65%. Nos Estados Unidos, a estreia aconteceu mais recentemente, em 2006. A revista britânica The Economist chegou a sugerir que eles seriam a melhor opção para substituir os modelos de securitização que levaram à crise do subprime em 2008. Mas esses títulos não decolaram. Dentre as razões para o insucesso está o fato de que os CBs envolvem duas coisas que andam desacreditadas nos Estados Unidos: bancos e recebíveis imobiliários. “No Brasil, o destino do CB tende a ser diferente, porque nossas instituições financeiras são pouco alavancados e têm mais credibilidade”, afirma Rodrigo Bicalho, sócio do escritório Bicalho & Mollica, especializado em direito imobiliário.
PEDRAS NO CAMINHO — Há, contudo, resistências e entraves à entrada dos CBs no mercado brasileiro. As securitizadoras são, obviamente, as mais ferrenhas opositoras dos covered bonds. Se os bancos passarem a emitir esse papel com frequência, um dos principais produtos da securitização estará ameaçado. Os CRIs, que vêm tendo emissões cada vez mais opulentas (em 2011, até julho, somavam R$ 6,1 bilhões), poderão murchar, porque os bancos deixariam de repassar seus recebíveis — a matéria-prima dos certificados — às securitizadoras. Essas empresas argumentam que os CRIs lastreados em imóveis sob alienação fiduciária já cumprem a função de oferecer uma garantia consistente: o bem só passa a ser propriedade do comprador após a quitação da dívida, eliminando o risco de calote. Além disso, os CRIs estão sujeitos à regulação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). “A CVM analisa toda emissão de CRI e exige transparência. Isso dá uma segurança que o comprador de LFI pode não ter”, comenta Romeu Pasquantonio, diretor da Brazilian Finance and Real Estate (BFRE), holding que controla a securitizadora Brazilian Securities.
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A CVM acompanha a discussão. Por enquanto, depende de um aparato legal para saber se vai ou não regulamentar a nova sigla. “Há vários cenários possíveis. Pode acontecer, inclusive, de acharmos que devemos atuar, mas a lei não nos dar permissão para isso”, ressalta Cláudio Maes, gerente de acompanhamento de fundos estruturados do órgão regulador do mercado de capitais brasileiro. Outro aspecto a ser considerado pela autarquia é se haverá demanda do mercado por ofertas públicas desse título. Se confirmada, a fiscalização da CVM tiraria um argumento forte das securitizadoras, mas também solaparia um dos atributos desejados pelos bancos: a agilidade na emissão de LFIs. “As exigências da CVM e a elaboração de prospectos de oferta pública tornariam o processo mais lento”, observa Bicalho.
Caso os CBs não venham a ser distribuídos por oferta pública, o espaço para os CRIs continuará aberto. Mesmo assim, as securitizadoras vão ter de se esforçar para diversificar seus compradores. Atualmente, 63% dos detentores de CRIs são os próprios bancos. “O CRI ainda tem uma emissão cara e está muito afastado da pessoa física, mesmo com a isenção de impostos”, critica Gabriel Martins, sócio da TRX, firma de investimentos imobiliários.
ENQUANTO ELE NÃO CHEGA — À espera da aprovação dos CBs pelo Banco Central, os bancos pensam em outras maneiras de turbinar o financiamento imobiliário. Eles estão cada vez mais próximos da tão anunciada securitização de suas carteiras. “No momento, securitizar é uma das melhores opções, mas podemos adotar o CB no futuro, se ele for permitido e se tornar popular”, pondera Alexandre Teixeira, chefe de estruturação de renda fixa do Itaú BBA. A Caixa Econômica Federal securitizou parte de sua carteira de crédito imobiliário, pela primeira vez, neste ano. Em 2008, o Banco Real (antes da fusão com o Santander) tinha dado um passo nessa direção, quando emitiu R$ 100 milhões em CRIs. De acordo com Fernando Baumeier, superintendente de negócios imobiliários do banco Santander, a emissão serviu para testar o mercado e adquirir conhecimento sobre esse mecanismo. “Estamos tranquilos; 2013 ainda está longe e já sabemos como securitizar”, garante.
Na verdade, não faltam soluções para a escassez de recursos de poupança para o crédito imobiliário. Outra carta na manga do mercado são os fundos de investimento imobiliário, que também têm potencial para se transformar em alicerces para a construção civil. Na visão do advogado Marcelo Valença, sócio do Almeida Bugelli e Valença, essa é uma ferramenta subestimada. Hoje, fundos são montados para investir em projetos específicos e não para financiar vários empreendimentos. “É como colocar um carro extremamente potente para subir uma ladeira pouco íngreme”, compara. Entretanto, todas essas possibilidades permanecem no plano das ideias. Enquanto a cultura de investimentos no Brasil se mantiver presa a modelos conservadores, e a poupança — recurso barato e de fácil captação — oferecer margem de manobra, o mercado de capitais continuará em segundo plano no setor imobiliário.
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Copiar é possível A lei e o mercado de capitais brasileiro já oferecem uma maneira de imitar os covered bonds: a emissão de bônus no exterior garantidos por recebíveis imobiliários em cessão fiduciária. A cessão fiduciária consiste em transferir ao investidor a titularidade dos recebíveis até a quitação da dívida que eles representam. “Se o emissor falir, o investidor tem direito a esses créditos. A garantia é muito parecida com a que se espera da letra financeira imobiliária”, esclarece Luciano Rossi, do Pinheiro Neto. A equipe do escritório elaborou essa fórmula há um ano e meio, após ser procurada por bancos em busca de alternativas de financiamento. Como a poupança ainda dá conta do recado, a técnica não foi usada. Ela teria a vantagem de atingir os investidores estrangeiros, que não são compradores usuais dos CRIs. Estes são voltados para o consumo interno, atraindo principalmente bancos e investidores qualificados. (B.M.) |