Capital Aberto

O ano de 2009 foi excepcional para os investidores que aplicaram seu dinheiro em companhias do setor imobiliário. Enquanto as ações de diversas empresas brasileiras patinavam e sofriam para ficar no azul em plena crise internacional, os papéis do setor de construção apresentavam valorização explosiva – no ano passado, o Imob (índice que reúne os ativos das empresas de capital aberto mais relevantes do setor) acumulou alta de 205%, bem acima do Ibovespa, que subiu 82,7%. Toda essa vitalidade do setor desapareceu junto com a da Bolsa este ano. De janeiro a julho de 2010, o Imob subiu 6,7%, enquanto o Ibovespa caiu 1,6%. Alguns players do setor registram quedas significativas (veja quadro na próxima página).

Tropeços da mesma iniciativa que deu ânimo à área imobiliária em 2009, quando o crédito secou, são parte do problema. O Minha Casa, Minha Vida, programa de construção de moradias do governo para quem ganha até dez salários mínimos, lançado em abril do ano passado, enfrenta atrasos em várias regiões metropolitanas do Brasil. De acordo com a secretaria de habitação, dois fatores emperram as obras. O primeiro é a crescente especulação imobiliária com terrenos nas periferias brasileiras. O movimento encarece o custo de construção das incorporadoras, afetando sua lucratividade. O segundo são os atrasos em obras de saneamento básico nessas regiões. A existência de um sistema de fornecimento de água, coleta e tratamento de esgoto é precondição para a aprovação dos projetos habitacionais do programa. “Erguer a rede de esgoto é tarefa ora dos governos municipais ora dos estaduais e escapa ao controle federal do projeto”, declarou Márcia Adelaide, assessora especial do ministério da Casa Civil, em relatório emitido sobre o Minha Casa, Minha Vida.

Apesar desses percalços, Eduardo Silveira, analista do Banco Fator, está otimista. “O ritmo de inaugurações e vendas continua aquecido este semestre e deve acelerar no segundo”, avalia. Para a equipe de análise da Planner Corretora, os números negativos de algumas empresas do setor são apenas um ajuste na precificação das ações de incorporadoras. Há um ano, quando os papéis estavam baratos no pós-crise, e os sinais de investimentos públicos foram muito fortes, as ações das construtoras subiram rápido demais e, agora, estariam passando por um período de acomodação.

Segundo Silveira, um dos aspectos que atrapalham o setor é a falta de expertise de algumas incorporadoras para lidar com o contorno popular que o mercado imobiliário adquiriu no último ano. “As vendas mais significativas estão concentradas em pacotes habitacionais financiados por empréstimos da Caixa Econômica Federal (CEF) a famílias de média e baixa renda. Nem todas as empresas conseguiram adaptar-se rapidamente a esse setor e às regras do banco público”, afirma.

Um exemplo de como alinhar-se à Caixa é estratégico foi mostrado pela MRV. A incorporadora criou um núcleo que trabalha exclusivamente para cumprir as demandas da CEF e conseguiu assegurar maior agilidade que suas competidoras para aprovar financiamentos. Do total de unidades relacionadas ao Minha Casa, Minha Vida em análise na Caixa, destinadas a famílias que recebem entre três e dez salários mínimos, 18% são da MRV, segundo dados compilados pela empresa desde a inauguração do programa até 13 de abril de 2010. Atualmente em sua segunda fase, o programa federal pretende entregar dois milhões de unidades em quatro anos. A MRV registrou valorização de 339% em 2009 e, este ano, apresentava alta de 13,8% até 30 de julho de 2010.

CRÉDITO FARTO? — Estratégias como a da MRV tornam-se ainda mais importantes num momento em que o governo federal está disposto a aumentar a concessão de crédito para moradia. O 6º feirão da casa própria da Caixa, realizado em abril, terminou com o volume recorde de R$ 8,4 bilhões em contratos assinados. Segundo a assessoria da CEF, no primeiro semestre deste ano, R$ 34,1 bilhões foram concedidos em crédito imobiliário pela instituição, e outros R$ 16,5 bilhões estão sob análise. A Caixa prevê fechar 2010 com R$ 60 bilhões em recursos concedidos.

“Há muito crédito disponível, e o setor deve performar bem ao longo de todo o ano”, observa Leonardo Rocha, diretor de RI da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário (CCDI). De janeiro a julho, as ações da companhia acumulam alta de 6,9%, ante 146,1% no mesmo período do ano passado.

A expansão do crédito é vista com bons olhos por Silveira, do Fator, mas ele prefere manter um pé atrás. “Por mais que a Caixa e o governo se esforcem para liberar recursos rapidamente, os trâmites de operações financeiras na máquina pública são burocráticos, geram atrasos pontuais e há uma sensação de risco para a realização dos projetos mais ambiciosos.”

Há dúvidas também se, a partir de 2012, existirão recursos suficientes no mercado para atender à demanda de brasileiros que sonham em comprar a casa própria. A Caixa já anunciou que criará, ainda este ano, produtos específicos para atrair capital novo para o crédito imobiliário. Além disso, o governo pretende que a instituição divida com o Banco do Brasil o papel de agente financiador para operações de crédito direto às famílias de baixa renda.

De olho nesse mercado, alguns bancos privados também já começaram a se mover. Recentemente, HSBC e Santander ampliaram seu portfólio de produtos imobiliários, com o intuito de atrair um público mais carente. Com isso, os analistas esperam que, pelos próximos dois a quatro anos, a oferta de crédito continue a sustentar o crescimento do setor.