Foco em resultado
A prova de que o apetite do mercado era tão grande quanto o da empresa foi a cotação inicial dos papéis. Na oferta de janeiro, eles saíram a R$ 14 cada; em novembro, o mercado aceitou pagar R$ 25 pela parcela mínima do capital da PDG Realty. Os investidores parecem ter gostado do modelo de negócio da companhia que, apesar de bem definido, difere um pouco de uma incorporadora tradicional. Basicamente, a PDG Realty usa duas vertentes.
Uma delas é por investimentos private equity em empresas do setor. De acordo com a companhia, são seis investidas com percentuais que variam de 5,47% (Brasil Brokers) até 80% (Goldfarb). Outro meio de atuação é a parceria com diversas incorporadoras para a execução dos projetos, por meio de Sociedades de Propósito Específico (SPEs). No primeiro semestre de 2008, a PDG Realty registrou crescimento de 212% no volume de lançamentos. Se, de janeiro a junho do ano anterior, o Valor Geral de Vendas (VGV), chegou a R$ 375 milhões, no mesmo período de 2008 saltou para R$ 1,17 bilhão.
O crescimento influenciou, em parte, o Total Shareholder Return (TSR) da PDG Realty. Nesse indicador, que mede o retorno financeiro do papel, a empresa alcançou variação de 24% e nota 6,1. Nem tão alta, é verdade, mas esse foi o seu diferencial em relação às concorrentes. Dentre as 31 analisadas com valor de mercado até R$ 5 bilhões, apenas seis tiveram TSR positivo, o que tornou o índice definitivo para a companhia alcançar a segunda colocação na categoria de menor capitalização.
Além do crescimento exponencial da PDG Realty, o presidente Zeca Grabowski destaca outro quesito que conquistou os acionistas. “Prometemos o resultado e entregamos. Nem todas as empresas do nosso setor fizeram isso.” Grabowski acredita que o resultado da companhia influenciou positivamente no retorno do papel. “Temos a cultura de exceder as metas estipuladas.”
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Foi com a idéia fixa em “retorno” que a PDG Realty decidiu focar sua atuação nos empreendimentos voltados à classe média e à média baixa. “O mercado é o nosso chefe”, diz o presidente. Esse extrato está se expandindo em tamanho e em poder de compra. Nos dois últimos meses do semestre, entre abril e junho, 82% dos lançamentos foram classificados pela companhia como “econômicos”.
Grabowski conta que a empresa trouxe para o mercado de pequena e baixa renda conceitos antes exclusivos dos mais abastados. Aproveitamento da luz solar, churrasqueira com carvão reciclável e outros preceitos sustentáveis têm sido utilizados nos empreendimentos econômicos da co-incorporadora e suas parceiras. “Junto com os ganhos ambientais, as novidades que levamos à classe média baixa diminuem os gastos dos condôminos”, diz.
Michel Wurman, vice-presidente de Relações com Investidores (RI) da companhia, lembra de um fato importante para o bom resultado da PDG Realty no TSR. “Não fomos gananciosos na precificação.” Ele explica que havia espaço para aumentar o preço do papel e, portanto, o valor arrecadado. Mas a companhia preferiu adotar outra estratégia, que agora se prova acertada. “Demos margem para que o investidor ganhasse junto conosco.”
De acordo com Wurman, abertura de capital não é o fim e sim o meio de uma empresa atingir seu objetivo que, no caso da PDG Realty, é bem ambicioso: crescer 100% em 2009. A partir do ano seguinte, o crescimento projetado é mais modesto, algo como 25% ao ano. Para atingi-lo, é recomendável cultivar o interesse do investidor.
Empresa “passou raspando” no item governança, mas já mexe os pauzinhos para ganhar mais pontos na próxima vez
Isso a PDG Realty tem feito com resultados financeiros e também com governança corporativa. Este último quesito garantiu uma nota de 8,72 para a companhia no ranking e, por pouco, poderia tê-la deixado de fora do pódio. Para se classificar, as empresas precisam tirar nota igual ou superior à mediana da categoria — que, no caso das empresas até R$ 5 bilhões, foi exatamente 8,72. Mas os executivos demonstraram atenção ao tema. Estão de olho em mecanismos de internet para facilitar o acesso de acionistas às assembléias, por exemplo. “Estudamos o voto eletrônico, mas ainda é cedo”, diz Wurman.
Apenas um dos itens de governança pontuados negativamente pela PDG Realty foi questionado pela dupla. Grabowski e Wurman discordam da apresentação discriminada do pagamento de diretores e conselheiros por questões de segurança. Somados os dois grupos, a remuneração está limitada a R$ 20 milhões.