Capital Aberto

A recuperação dos Fundos Imobiliários (FIIs) com cotas negociadas na B3 avança a passos largos e pode levar ao melhor ano desde a eclosão da pandemia, em 2020. O principal índice da categoria, o IFIX, acumula ganho de 14,63%, até dia primeiro de outubro, após cair 5,89% em 2024. Os anos anteriores foram de sobe e desce: 2020 (-10,24%), 2021 (-2,28%), 2022 (+2,22%) e 2023 (15,50%). O principal fator de melhora neste ano é a perspectiva de corte na Selic em 2026, movimento, em parte, antecipado pelo investidor, que se soma a fundos ainda com cotas depreciadas e abaixo do valor patrimonial. Se nenhum fato novo, e negativo, surgir, a tendência é que os produtos sigam em recuperação. O cenário tem estimulado novas captações de FIIs no mercado e um movimento de consolidação de produtos.

Nas últimas semanas, HGLG11, do Pátria, KNCR11, da Kinea, e o TRXF11, da TRX, anunciaram ofertas bilionárias. O fundo de logística do Pátria anunciou uma oferta de R$ 2 bilhões para expansão do portfólio, com preço por cota em linha com o valor patrimonial, mas ligeiramente acima da cota de mercado. De acordo com o pipeline, o movimento deve adicionar ativos já consolidados e em desenvolvimento, que juntos reportam um cap rate estimado em torno de 9,5%. Para o KNCR11, de CRI, a Kinea planeja captar algo perto de R$ 3,1 bilhões com a 12ª emissão de cotas para o investidor geral. Já a oferta feita pela TRX para seu fundo pode movimentar até R$ 3 bilhões, destinada exclusivamente a investidores profissionais, que serão destinados a ativos em desenvolvimento (built-to-suit) e operações de sale and leaseback (SLB). As três gestoras foram procuradas, mas preferiram não se manifestar.

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“Nós tivemos, de fato, um movimento um pouco mais elevado de emissões nos últimos meses e por duas justificativas. Primeiro, há um movimento de consolidação de mercado, com alguns fundos maiores absorvendo estratégias menores, seja uma consolidação dentro das gestoras ou mais arrojada com propostas envolvendo outros fundos”, comenta Caio Araújo, analista de fundos imobiliários da Empiricus Research. “Outro fator é que, mais recentemente, tivemos uma recuperação das cotas, com algumas delas ultrapassando o valor patrimonial, o que abre margem para as gestoras montarem novas operações com captações.”

Dentro do movimento de consolidação do mercado, uma das principais transações foi anunciada pela XP para seu fundo de logística, o XPLG11, que se compromete a adquirir a totalidade dos imóveis pertencentes aos fundos RBR Log (RBRL11) e RBR Desenvolvimento Logístico I (RDLI11). O valor acordado para a transação é de aproximadamente R$ 1,54 bilhão a serem pagos em três modelos - 26% em dinheiro; 1% mediante à assunção, pelo XP log, das obrigações detidas pelo RBRL11; e 73% por meio da subscrição, pelos vendedores, de novas cotas do XP Log, emitidas no valor patrimonial.

A valorização das cotas dos FIIs na bolsa, com alguns se aproximando do valor patrimonial, tem sido importante neste momento de novas emissões, conforme explica Luís Assis, analista Real Estate da Genial. “Se o fundo está abaixo de uma vez o valor patrimonial e faz emissão, é um sinal negativo para quem já é cotista, e se não acompanhar acaba sendo diluído. A regra de bolso é: novas emissões quando o FII está próximo ou acima do valor patrimonial, o que tem ocorrido nesta fase de recuperação dos produtos.”

Sobre as oportunidades de alocação dos recursos a serem captados, Assis destaca que, no caso da Kinea, cujo fundo é de CRI, há “papel suficiente no mercado para alocar esse dinheiro”. “Cada caso é um caso, mas tem havido também muitas ofertas já ancoradas, com a incorporação de ativos em troca de cotas do fundo”, acrescenta Bernardo Noel, analista de FIIs da Genial, citando como exemplo o TRXF11. “Uma parte da oferta será ancorada na troca de cotas do próprio FII por imóveis, além de um lote menos para fazer Capex.”

Na visão de Araújo, da Empiricus Research, o cenário de estresse de mercado, dado os juros mais elevados, uma economia próxima de desacelerar, em alguns mercados, como o imobiliário, que tem indicadores mais sensíveis, “abre margem para operações mais atrativas”. “Eu vejo com bons olhos alguns movimentos de emissão, mas claro que há uma visão mais cética para alguns segmentos. Por exemplo, no crédito, entendemos que os spreads hoje estão mais apertados e o risco de crédito permanece.”

Para o especialista, o segmento ainda com maior dificuldade de se recompor, pela vacância, é o de lajes corporativas. “O desconto em relação ao patrimonial do setor (FIIs de lajes), que está acima de 20%, mesmo com a alta recente”, comenta Araújo, destacando o bom desempenho dos fundos de shopping e logística. “A performance operacional dos fundos tem sido adequada no segmento de shoppings, por exemplo, o que também explica a alta. Em logística, temos notado uma absorção interessante em diversas praças pelos principais players.”

O momento importante para montar posições no mercado de FII é lembrado por Noel, da Genial. “Pensando em ganho de capital, acho que agora seria um momento, claro que desde que o esperado se concretize com queda do juro em 2026.” Na visão de Luís Assis, nem todo o projetado para 2026, com Selic menor, já está no preço e há espaço para caminhar este ano. Em shopping, considerando os fundos que compõem o IFIX, na média, as cotas seguem abaixo do valor patrimonial, com 0,78. Em lajes corporativas, em torno de 0,7 e em fundos de recebíveis de 0,91. “Tem muito a andar, perto do que perdeu nos últimos anos. Em fundo de papel, os produtos IPCA+ tendem a ganhar espaço, com o juro menor, em tijolo logística tem espaço para subir.”