Novo modelo de financiamento imobiliário atrai demanda para CRIs e pulveriza carteiras de bancos
Após a reformulação do modelo de financiamento de crédito imobiliário, que deve eliminar gradualmente o direcionamento obrigatório de 65% de recursos da poupança e prevê a incorporação de “depósitos interfinanceiros imobiliários”, o mercado de capitais deve ampliar sua participação no segmento. Segundo o governo, além da poupança (que continua sendo a base), outros instrumentos poderão ser incorporados, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). O novo modelo terá um período de transição, com plena vigência prevista para janeiro de 2027. Na visão de especialistas, a mudança fomenta a emissão de diversos títulos atrelados ao segmento, como CRIs, Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs) e até debêntures.
Hoje, os bancos são obrigados a aplicar 65% dos depósitos da poupança em crédito imobiliário. Existe uma parcela destinada como depósito compulsório para o Banco Central (cerca de 20%) e parte que fica “livre” (15%) para outras operações. Com a mudança, anunciada sexta-feira (10) pelo BC e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), esse direcionamento mínimo obrigatório será eliminado gradualmente, até que 100% dos recursos da poupança possam ser usados como referência para crédito habitacional, e parte dos depósitos compulsórios será eliminada ou ajustada.
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Os recursos na poupança, inclusive, têm se tornado cada vez mais escassos. O objetivo do novo modelo, segundo o BC, é possibilitar essa “utilização mais eficiente dos recursos captados por meio desses depósitos e de outros instrumentos de captação, como as LCIs e as Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs)”. O próprio texto também menciona a incorporação de “depósitos interfinanceiros imobiliários” ao direcionamento, permitindo que instituições que não captam poupança também participem do crédito habitacional com fontes complementares de recursos. Como o modelo deixa de depender quase exclusivamente da poupança, os bancos e securitizadoras devem buscar novas fontes de recursos, significando a emissão de títulos como os já mencionados.
O modelo muda o papel dos bancos no financiamento imobiliário e cria pontes com o mercado de capitais. Se por um lado, traz maior liberdade de alocação para os bancos, por outro, gera uma maior concorrência entre instituições, inclusive fintechs e bancos menores, já que será possível entrar no crédito imobiliário por uma espécie de “repasse” entre os agentes do mercado. A revogação gradual da obrigação de destinar 65% dos recursos da poupança ao crédito imobiliário confere aos bancos maior liberdade de gestão de liquidez, mas impõe nova disciplina prudencial.
“No plano jurídico-regulatório, o CMN e o BC terão de revisar as normas prudenciais de alocação de capital e de risco de crédito (Resoluções CMN nº 4.557/2017 e nº 4.958/2021), a fim de equilibrar liberdade financeira e estabilidade sistêmica”, esclarece Daniela Poli Vlavianos, do escritório Arman Advocacia, complementando que o banco deixa de atuar como “mero executor de política pública compulsória e passa a operar sob lógica concorrencial e de mercado”.
Para a Febraban, a mudança é positiva. A instituição apoia a busca por novas alternativas de financiamento habitacional. “Os anúncios feitos têm por finalidade gerar fontes de recursos alternativas, mais acessíveis, flexíveis e sustentáveis, o que se mostra essencial para ampliar o alcance do crédito imobiliário. A dependência excessiva de mecanismos tradicionais, como poupança e FGTS, tem se mostrado insuficiente para atender à demanda por crédito imobiliário, exigindo, assim, inovação e diversificação das fontes de financiamento”, informou a Febraban em nota enviada à Capital Aberto, citando que o setor bancário apoia fortemente o segmento, com uma carteira de crédito imobiliário que totaliza R$ 1,25 trilhão, equivalente a 10,1% do PIB.
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A instituição ainda lembrou da queda da poupança, com retiradas cada vez maiores, que “tem sido compensada por outras alternativas de funding, como as LCIs, mas essas fontes de captação possuem custos mais elevados”, apontando que governo e setor privado, juntos, precisam apoiar medidas que modernizem a estrutura de funding do crédito imobiliário.
As alterações, pontua Daniela, impactam o mercado de capitais ao promover uma desintermediação financeira parcial, deslocando parte da função de funding do crédito imobiliário para o mercado privado. “Essa abertura normativa, ao reduzir a dependência da poupança compulsória, tende a fortalecer o papel jurídico e econômico dos instrumentos de securitização, especialmente os CRIs e os FIDCs”, diz a advogada.
Nesse ambiente, instrumentos jurídicos de captação que tendem a se destacar são os títulos vinculados a lastros imobiliários com garantia real e estrutura de securitização regulada pela CVM. “Entre eles, os CRIs (Lei n.º 9.514/1997), as debêntures imobiliárias e as Cédulas de Crédito Imobiliário (Lei n.º 10.931/2004) devem assumir protagonismo. Também devem se expandir os FIDCs, disciplinados pela Resolução CVM n.º 175/2023, que permitem diversificação de risco e liquidez”, pontua Daniela, dizendo que esses títulos ganham relevância porque possuem natureza de valores mobiliários e, portanto, são regidos por normas de transparência e governança próprias do mercado de capitais.
A visão de Bruno Muzzi, sócio do Serur Advogados, é similar. O aumento de financiamentos habitacionais, não só pelo alargamento do teto de financiamento, mas, sobretudo, pelo estímulo de novas modalidades, vai gerar um aumento inevitavelmente no número de recebíveis imobiliários. “E isso é matéria-prima para alguns papéis. Deve gerar uma corrida muito grande para novas estruturações, para poder fomentar esse mercado”, aponta o especialista, complementando que é natural um aumento do número de CRIs e LCIs, além de títulos como debêntures, financiando a própria incorporadora, e private placement. “As novas regras da SBPE, por conta do aumento no financiamento imobiliário, vai ocasionar, inevitavelmente, um estímulo e uma expansão nas incorporadoras e elas vão precisar de recursos para crescer.”
Com o limite de utilização da poupança para financiamento imobiliário pelos bancos, e com um grande movimento de redução do volume disponível, esse mercado já vinha sofrendo. Investidores de CRIs, inclusive, estavam mais reticentes. “Tinha muita estrutura de CRI dando problema, porque nessas estruturas se costuma trabalhar financiando a incorporadora e considerando que, em algum momento, as pessoas físicas que compraram aquele projeto, que o CRI está financiando, conseguiriam o financiamento no banco. Em várias estruturas, isso estava mais problemático”, explica Gabriel Lopes, sócio responsável pelo time Comercial da VERT securitizadora.
Agora, haverá um volume mais abundante de dinheiro para financiamento na ponta de pessoa física, e a tendência natural é que investidores de CRI fiquem mais confortáveis, gerando um aumento de operações. “Acho que esse é um primeiro efeito. O segundo efeito é termos mais carteira pulverizada no mercado para securitizar, o que chamamos de carteira performada. Vai ter mais lastro performado disponível para fazer operação de CRI, isso no balanço dos bancos”, opina Lopes.
Já para Felipe Ribeiro, sócio-diretor de Investimentos Alternativos do Clube FII, embora o movimento seja positivo, a atratividade da poupança continua sendo baixa, há mais resgate do que aplicação. "Não resolve muito. O mercado de capitais já está ocupando esse lugar faz mais ou menos um ano e meio, e vai continuar ocupando. O foco principal dessa mudança é a ampliação para o financiamento imobiliário para a pessoa física, mas o pequeno empreendedor, o médio empreendedor, continua engasgado, sem recursos", opina, complementando que o repasse ainda está difícil.