Participação de estrangeiros em FIIs listados na B3 triplica em cinco anos
Investidores estrangeiros vêm aumentando seus aportes em Fundos Imobiliários (FII) listados na B3 em anos recentes – e a tendência é de alta. Um levantamento realizado pelo analista de Fundos Imobiliários (FIIs) do Santander, Flávio Pires, elaborado em dezembro, indica que a participação desse perfil de investidor no volume diário negociado saiu de 5% em 2019, com média diária de negociação de cerca de R$ 130 milhões, para 16,1% em meados do ano passado, quando o volume era de R$ 262 milhões. Os outros investidores são pessoas físicas, ainda a grande maioria, com fatia de 64% do total e, os investidores institucionais locais, com os mesmos 16%.
Trata-se da fotografia mais recente, com dados de julho de 2024, a mais recente disponibilizada pela bolsa brasileira. Mesmo com um retrato macroeconômico mais desafiador em 2025 para o Brasil, os investidores gringos devem ampliar os aportes nos próximos semestres, acredita o analista. “A lógica de quem investe é sair um pouco do macro – e entendemos que, se resolvidas algumas questões, tende a ir melhor – e olhar o micro. No micro há FIIs que vão muito bem”, continua.
É que as grandes gestoras globais não deixam de distribuir os chamados ovos em diferentes cestas, ou em ativos com liquidez nos mercados emergentes, ainda que atualmente os olhos estejam todos voltados para os EUA. Neste caso específico, os ovos são da gestora americana trilionária Vanguard – com mais de 420 fundos espalhados mundo afora. A alocação dela em FIIs da bolsa brasileira ocorre via ETFs e fundos mútuos globais, num total que somava cerca de US$ 800 milhões até 31 de outubro, indica o relatório de Pires.
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Fundos de “tijolo” e de “papel” estão na mira dos gringos. Segundo o relatório do banco espanhol, a lista de investidos reúne alguns dos fundos “mais ricos”, a exemplo dos MXRF 11 e XPML11, da XP; HGLG 11, do Pátria Investimentos; e o KNCR11, da Kinea, para citar apenas alguns.
Os FIIs de tijolos que investem num universo batizado como ‘renda urbana’ têm ganho atenção, comenta o analista do banco espanhol. São imóveis bem localizados e que têm perfil diversificado. São imóveis “metamórficos” – ou seja, há um dinamismo para locação porque podem ser utilizados para uma academia, uma farmácia, um restaurante ou um banco, além de outros negócios, define Anita Scal, sócia da Rio Bravo.
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“Imóveis locados para uma rede de moda fast fashion podem se transformar em restaurantes ou pet shops. Esta habilidade metamórfica agrega muito valor a um imóvel deste segmento”, comenta ela. “Dizemos que o imóvel não é uma operação, mas está com uma operação.” A Rio Bravo classifica o segmento como “varejo”, por considerar mais apropriado à classificação de risco do portfólio de seu fundo destinado a essa estratégia – o RBVA11, com 83 imóveis restritos às operações com atendimento ao público/consumidores.
Apesar do momento econômico, novos negócios, segue Anita, estão sempre no radar. Sob uma ótica mais pragmática, o varejo tem performado bem, comenta. “Principalmente para as empresas que souberam fazer a lição de casa e estão preparadas para momentos de crédito mais escasso”, disse ela. “Grandes varejistas têm reportado uma melhora operacional contínua, com otimização da prateleira focando em produtos mais rentáveis e redução de gastos, que inclui, além de outras coisas, repaginação da rede de lojas”.
Fundos investidos
Entre os alvos da Vanguard, se considerado o universo de tijolos, está o XPML11, por exemplo, que investe em shoppings centers. O setor é um dos “queridinhos” do mercado imobiliário há cerca de três anos pelo menos, à medida que as pessoas voltaram a circular após a pandemia. Segundo gestores, há, ainda, um volume de comerciantes que buscam sair de móveis de rua e migrar para ambientes mais seguros dentro de um ecossistema de shopping.
Vale lembrar que, no ano passado, o XP Malls captou R$ 2,8 bilhões no primeiro semestre de 2024 e assinou a compra de seis shoppings da SYN Prop – antes de o mercado ficar mais receoso com a nova rota de juros, vale acrescentar. O fundo da XP, que com a captação dobrou de tamanho, para perto de R$ 6,5 bilhões, inclui shoppings de grande porte na capital paulista, a exemplo do Cidade São Paulo que fica na Avenida Paulista.
Já o HGLG11, do Pátria Investimentos, com cerca de R$ 5,3 bilhões sob gestão, ampliou a atuação desde 2019. Passou a construir galpões, além das atividades de aquisição e aluguel, contou Bruno Margato, diretor da área de Real Estate do Pátria, em uma entrevista concedida recentemente à Capital Aberto. Um exemplo é o galpão em andamento para o Mercado Livre na Bahia.
Entre 2023 e 2024, houve um volume de contratos de aluguel vencendo no pós pandemia, considerado o ciclo de ajuste de locação de pelo menos três anos conforme os prazos estabelecidos por lei. Os portfólios vieram acompanhando o movimento de “catch up’ de aluguel.
Ademais, a demanda por galpões deve seguir firme em 2025, acreditam gestores de grandes fundos. É que o cenário macroeconômico, de juros altos e dinheiro mais caro, deverá afetar mais a oferta de novos imóveis do que a demanda por eles, mantendo os negócios rentáveis para os FIIs.
Os fundos de “papel”, por sua vez, alvo das alocações dos investidores estrangeiros reúnem CRIs, debêntures, LCIs, entre outros. Nesse universo está o KNCR11, da Kinea, por exemplo, que detém CRIs predominantemente pós-fixados e com baixo risco de crédito, e soma patrimônio de R$ 7,8 bilhões, segundo a gestora. Atualmente, a carteira é composta por escritórios (51%), shoppings (21%), residencial (10%) e logístico (8,6%).
O KNCR11 está em momento de emissão de cotas e, segundo informa a Kinea, a ideia é utilizar o montante captado para diversificar em 2025, mantendo a qualidade high grade. O fundo deverá se beneficiar com uma expectativa de Selic mais elevada para o ano.