Caixa enxuga crédito imobiliário e mercado de capitais olha para oportunidades
Notícia veiculada pela Caixa Econômica Federal, na semana passada, fomentou debates sobre crédito imobiliário no Brasil – e poderá abrir oportunidades para o mercado de capitais. É que o banco público enxugará o volume de crédito cedido para financiamentos a partir de 1º de novembro. A Caixa anunciou um teto máximo de até R$ 1,5 milhão para financiamentos imobiliários que ocorram por meio de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Ademais, reduziu porcentuais financiados a depender do modelo de amortização da dívida. A mudança não envolve o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV). Além do valor máximo estipulado, o banco público reduziu o volume financiado dos atuais 80% para até 70% do valor do imóvel via Sistema de Amortização Constante (SAC). Já para quem opta pelo sistema Price, o valor financiado cairá dos atuais 70% para 50%.
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Atores do mercado de capitais ponderam que o movimento poderá estimular, no limite da criatividade dos agentes, instrumentos como Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDCs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Desafios, contudo, não faltam nesse contexto. Do ponto de vista do mercado de capitais, o financiamento de imóveis a pessoas físicas embute mais risco devido ao longo prazo, lembram gestores. Na ponta dos compradores, o dinheiro fica mais caro. Mas como os incorporadores não vão querer perder vendas num país com desemprego em queda, está posto o desafio de encontrar consensos para todos os atores envolvidos.
“A decisão causa efeito (para o mercado de capitais) porque o crédito acaba ficando mais enxuto para todo o mercado”, opina João Baptista Peixoto Neto, CEO da Ouro Preto Investimentos. Lucas Drummond, head institucional da Opea, comenta que provavelmente as incorporadoras terão de ajustar preços, já que o mercado de capitais não vai suprir rapidamente a demanda por crédito devido às taxas de retorno. Contudo, ele acrescenta que o CRI é “potencialmente” um “veículo ideal” para algumas soluções. Ele também cita o FIDC. “Mas ainda devemos observar porque é tudo muito novo”, pondera Drummond.
Num primeiro momento, o anúncio impulsiona um novo negócio da Ouro Preto. A gestora já vinha estruturando seu primeiro FIDC focado em financiar compras de imóveis a pessoas físicas. “Com certeza (o FIDC) vai sair no começo do ano que vem”, continua Peixoto Neto. Ele conta que, hoje, esses fundos já financiam construtoras e incorporadoras no mercado. O financiamento em prazos mais longos, direcionado a pessoas físicas, os quais duram de 20 a 30 anos, embute mais riscos e, desse modo, o foco do primeiro FIDC da Ouro Preto para compradores finais olhará para um perfil mais específico de comprador. “É alguém que vá adquirir um imóvel que custe perto de um milhão de reais pelo menos”, explicita Peixoto Neto. Esse FIDC poderá absorver parte do universo afetado pelo enxugamento da Caixa, afirma.
Para as incorporadoras e construtoras, a notícia traz um importante peso sobre ritmo de vendas. Na opinião de especialistas consultados pela Capital Aberto, as companhias deverão buscar saídas para evitar eventual redução no volume.
Drummond, head institucional da Opea, acredita que as companhias vão reforçar a estratégia que elas próprias batizam de tabela direta. “O comprador (do imóvel) vai ter mais dificuldade, então a incorporadora provavelmente vai ter que financiar esse comprador por mais 10 ou 15 anos no período pós chaves, após o habite-se”, comenta.
Ele avalia que pode ocorrer um aumento do funding via incorporadoras, pela estratégia da tabela direta. Mas como as incorporadoras não vão querer carregar esse recebível no balanço, continua Drummond, vão ampliar o empacotamento desses créditos, seja via CRIs ou FIDCs, por exemplo. É uma forma de ‘monetizar’ os recebíveis que ela (incorporadora) não tem interesse de gerir no longo prazo.
Dinheiro caro
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“Os CRIs devem crescer para suportar financiamentos, mas é dinheiro bem mais caro do que o proveniente da poupança”, observa Marcio Moraes, CEO da Even, uma das maiores do país no ramo de construtoras e incorporadoras. A companhia não sentirá muito, diz, porque seu foco é universo comprador com tíquete médio de R$ 5 milhões – e, atualmente, trabalha com venda direta destinada apenas a alto padrão, um perfil que não alonga a dívida, conta o executivo.
Sobre o financiamento para as obras em andamento, a companhia também está suportada por bancos, com volumes que, segundo Moraes, podem atender clientes. Mas, em meio a um mercado de crédito mais enxuto e com dinheiro caro, a empresa, que também atende público comprador da faixa de R$ 600 mil a R$ 1,5 milhão, terá de estudar alternativas para os novos projetos.
O mercado de capitais é uma saída nesse momento, admite o executivo, contudo os juros a longo prazo são altos. Tudo terá de ser muito bem avaliado. “Se eu me financiar via CRI para fazer o financiamento direto e passar para o cliente, os juros matam. Parcelas para 15 anos, por exemplo, ficam altas”, diz. Moraes conta que a Even foi procurada recentemente por algumas assets, mesmo antes do anúncio feito pela Caixa.
Numa leitura sobre o momento setorial, o executivo avalia que as empresas que precisarem ampliar o modelo de venda direta por meio de CRI vão sofrer um pouco. “As margens serão comprometidas”, opina. Em sua leitura haverá ajuste (ou tentativa de) ao longo da cadeia para acomodar o ritmo de um mercado comprador de imóveis sustentado pela baixa taxa de desemprego no Brasil.
Ou seja, em uma ponta estão os bancos (e o mercado de capitais) negociando o preço do recurso, no meio as incorporadoras – que vão buscar organizar formas de manter vendas sem perder tanta gordura em sua margem – e, por fim, o consumidor final, que é cada vez mais consciente com o avanço da educação financeira, mas pagará mais caro pelo dinheiro se não quiser adiar a aquisição da casa própria. Todos em busca de ganhos.
“Eu acho que temos (no Brasil) de pensar o financiamento do mercado imobiliário de uma forma mais estrutural e o setor está pensando nisso”, comenta Moraes.
O setor imobiliário estuda soluções que devem ser propostas ao governo federal – como diminuir lastro de reserva dos bancos para que eles possam dirigir os recursos que ficam parados no Banco Central para financiamento de CRIs em uma condição de mais longo prazo. “Isso reduziria um pouco o custo do dinheiro”, comenta Moraes. Mas o ritmo dessa discussão depende de um cenário com outras prioridades para o governo, a exemplo do andamento da reforma tributária.
Pela importância do setor na economia, é muito provável que o governo federal desenvolva medidas para aperfeiçoar ou criar instrumentos financeiros, opina o advogado Caio Yoshikawa, sócio do PG Law. Ele rememora que já existem muitos, e cita as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) como relevantes, mesmo com as novas regras para resgate.
Novos produtos
A Opea anunciou em setembro, antes da notícia veiculada pelo banco público, a estruturação de um CRI em parceria com a fintech EmCash, que conecta investidores e tomadores de crédito. Neste caso, o novo produto é destinado a cerca de três mil clientes da MRV. A solução foi destinada exclusivamente, à época, para financiar R$ 125 milhões de pro soluto (percentual do valor de compra do imóvel não financiado pela Caixa para projetos no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida).
“Existe a possibilidade de aumentar produtos como esse junto a outras incorporadoras, usando a solução de pro soluto via EmCash e com estruturação de CRIs pela Opea”, diz Drummond, da Opea. O objetivo dessa estrutura é oferecer financiamento alternativo ao atual realizado pelas incorporadoras.
Ele explica que nas operações de pro soluto tradicional – valor não recebido no ato da venda, mas em um fluxo futuro de pagamentos mensais pelo mutuário –, as carteiras são das construtoras, que fazem a gestão. É um tipo de financiamento que tem consumido boa parte do caixa das incorporadoras, conta Drummond.
Segundo o executivo da Opea, uma opção para minimizar risco foi a de empacotar os créditos de pro soluto em um CRI. Em vez da construtora continuar financiando o pro soluto, a fintech (EmCash) passará a financiar as pessoas físicas e será responsável pela cobrança, gestão e operação do crédito. A construtora vende com desconto para a Opea e “parte para o próximo projeto”.
Além disso, diz, em vez de o comprador formalizar um contrato de confissão de dívida pro soluto com a construtora, ele contrata um financiamento por meio da emissão de uma Cédula de Crédito Bancário com a EmCash. Drummond diz, ainda, que as CCBs representam um instrumento de crédito mais robusto porque possibilita a inclusão de fiadores e, por se tratar de um crédito bancário e, portanto, comunicado ao Banco Central do Brasil, dá transparência quanto a capacidade de endividamento dos devedores.