RB Asset levanta R$ 70 milhões para projetos de desenvolvimento imobiliário em SP

Entre mudança de nome, chegada e saída de sócios, criação de verticais e novo desmembramento, são 18 anos de estrada sem que a essência que deu origem à RB Asset se perdesse – foco no segmento imobiliário e aposta na desintermediação bancária. Os dois primeiros fundos imobiliários (FII) da casa, ainda como uma área dentro da Rio Bravo, são de 2007. Na “longa história curta”, como resume Marcelo Michaluá: sócio fundador e co-CEO da RB Asset, teve entrada da Lanx como sócia, mudança do nome para RB Capital, fim da sociedade, depois venda integral para o conglomerado japonês Orix e recompra pelos sócios em 2024. “Sempre permanecemos (sócios) na companhia e em março do ano passado quando recompramos tínhamos asset (RB Asset) e DTVM (RB Investimentos). Decidimos separar os negócios e a sociedade. Hoje, são franquias da holding RB Capital.”

A RB Asset, sob comando de Michaluá e de Regis Dall'Agnese- sócio-diretor de investimentos e Co-CEO da gestora - tem além dos fundos imobiliários de desenvolvimento residencial – core da casa – uma estratégia de consignado que levou à criação, no ano passado, da Simplix, focada no crédito consignado. A casa acaba de captar R$ 70 milhões para um fundo novo: “já amarramos um projeto em um bairro nobre de São Paulo e estamos com um pipeline com outros projetos para escolher”. Na entrevista ao Além do Capital, Marcelo Michaluá conta a história da casa focada em “prover funding para o setor imobiliário” e fala sobre a estratégia voltada ao crédito consignado com a criação da Simplix.

Acompanhe:

Como a RB Asset se diferencia? Quais são os principais atributos da gestora e seu foco de atuação?

Primeiro é escolher as teses, as estratégias corretas e atuar com profundidade. Profundidade de originar ativos, poder conduzir um pedaço do funding para esses setores através de operações de mercado de capitais. São setores, tradicionalmente, atendidos por bancos dentro da nossa tese de desintermediação. É onde conseguimos ter profundidade, também no nosso ponto de vista, de gestão, de conhecimento, subscrição de risco e estruturação de produtos.O setor imobiliário sempre foi a nossa escolha, desde o começo.Hoje temos um histórico extraordinário como gestor de fundos imobiliários, com destaque para o residencial. É o segmento do mercado que tem tamanho, falando de Brasil que é altamente demandador de capital. Tanto para o incorporador quanto para o financiamento, a construção, você tem a escassez do sistema de poupança, que já é um problema estrutural. O mercado de capitais hoje está complementando a poupança. Era a nossa tese desde o começo e ela está se confirmando.

Nesta área do setor imobiliário, no residencial, de quantos projetos já participaram, fornecendo capital, e como se dá a atuação da RB Asset?

Temos fundos de desenvolvimento. Nós aqui já fizemos mais de 150 projetos residenciais. Em três variáveis. A gente já fez 55 projetos sob permuta financeira, 50 projetos de financiamento à construção, com o plano empresário, e 45 projetos de equity, quando entramos nas SPEs. Esses 150 projetos foram feitos com cerca de 50 incorporadores. Nós temos a experiência, praticamente, de todas as capitais brasileiras, de todas as regiões. Este pilar é o nosso carro-chefe.

Neste pilar, de fundos de desenvolvimento imobiliário, a RB Asset estava com uma operação na rua. Qual foi o resultado?

Nós acabamos de concluir a captação do nosso oitavo fundo de desenvolvimento residencial, no meio deste turbilhão, de juro algo e ninguém querendo correr risco. E conseguimos por causa da nossa franquia, do relacionamento com os originadores. Conseguimos R$ 70 milhões, mas queríamos levantar mais, porém as condições do mercado dificultam. Já amarramos um projeto em um bairro nobre de São Paulo. Estamos com um pipeline com outros projetos para escolher e alocar o restante do capital e pretendemos fazer um potencial follow-on neste mesmo fundo, que é fechado e com prazo definido, de sete anos. Nos fundos imobiliários, o nosso carro-chefe é fundo de desenvolvimento. Hoje, em São Paulo, a gente tem 25 projetos, com 13 incorporadores nos dois fundos anteriores, que ainda existem, mas estão 100% investidos. Agora teremos mais um.

Além dos fundos de desenvolvimento imobiliário, quais outras verticais a casa trabalha e as teses que segue?

A nossa segunda vertical é o que a gente chama de estratégias mais líquidas dentro do mundo dos ilíquidos. A primeira grande tese são fundos de debênture incentivada. Fomos um dos primeiros a ter o produto, em 2016. Trata-se de um fundo aberto com debênture incentivada, D30, que tem 100% de hedge. Os papéis de infraestrutura são emitidos basicamente com IPCA+ e por 15, 20 anos. A gente entra nos papéis já com um derivativo, o DAP, que transforma o IPCA em CDI. É um fundo com R$ 1,2 bilhão e vendido nas plataformas, menos a da XP, que a gente ainda está trabalhando. Agora tomamos a iniciativa de fazer um fundo de debênture de infra, mas fechado. A Warren captou R$ 25 milhões para começar a construir a trajetória do fundo fechado, que espelha a estratégia do aberto. O fundo original tem 90 ativos. A gente sabe subscrever esse tipo de risco e é onde começamos nos diferenciar no spread. A gente chega a girar a carteira quase oito vezes ao ano, usando o secundário. Temos ainda um FOF de FII, que compra cotas de outros fundos no secundário também.